费率和房子

房地产投资信托为投资者提供了一项欢迎避难所，旨在避免最近的熊市最糟糕的市场。截至2002年8月1日止三年，他们张贴了近42％的总回报，而标准普尔的500指数在同一时期下降了近31％。但是，如果明年的经济增长更快的经济增长开始推动利率更高？速率敏感的行业可以避免砰地砰击吗？

"There's a suspicion that rising interest rates are bad for REITs and falling rates are good," says Mike Kirby, a founder of Newport Beach, Californiabased REIT research firm Green Street Advisors. "But our data indicates that REITs are not more sensitive to rising rates than the typical stock." In 1994, for example, when interest rates jumped 260 basis points, REIT share prices gained just under 1 percent, close to the S&P 500 gain of 1.3 percent. And in 1998, when interest rates fell by nearly 90 basis points, REIT shares declined by more than 18 percent, while the S&P produced a 28.7 percent return.

Gregory Whyte是摩根士丹利的Reit研究部门和2002年1月的提交人的利率和销售报告之一，同意Kirby的观点，尽管他补充了警示笔记。“我们没有数据恢复得很远，所以你必须用一定程度的谨慎使用调查结果，”他说。（大多数重新获得自1993年以来一直存在。）

除其他外，摩根士丹利研究发现，长期利率的方向与短期税率的重新回报有着更强的相关性。两个例外：购物中心和公寓销售，因为它们经常携带大幅度的短期可变利率债务，这通常是对libor的关键。短期利率靠近40年来的1.75％，也许甚至较低，购物中心和公寓持有的房地产房屋们可以脆弱，如果利率飙升一年从现在飙升。

有些人物已经采取了措施保护自己免受上升率的潜在威胁。6月下旬CBL＆Associates Properties，Chattanooga，田纳西遗产地区购物中心重新获得5.67亿美元的可变利率债务，将4.07亿美元转化为固定利率义务。该移动将CBL的利息成本提高了大约350个基点，其浮动率大约350个基点，但大大减少了对短期率的未来上升的暴露。

Santa Monica，加利福尼亚州的Macerich Co.是一个区域购物中心Reit，是至少暂时增加其短期利率曝光。6月份，它宣布，它是收购亚利桑那商场运营商的Westcor Realty，以14.8亿美元，包括假设7.33亿美元的债务。该交易的债务部分最初将主要由可变利率纸融资。据Macerich CFO Thomas O'hern表示，由于Macerich CFO Thomas的说法，Macerich暂时将从总债务总额的12％暂时飙升至大约35％。

“我们打算使用利率上限并互换以抵消短期率可能的上涨，”奥恩说。“而我们的目标是让我们的可变债务迅速降至20％。”

纽约郡沃尔尔诺现实信任，一个多元化的Reit，继续携带大量的可减速债务。截至4月下旬，其39.7亿美元的债务10.9亿美元是可变利率;在第二季度，可变部分仅略微下降。“我相信利率不会在今年晚些时候上升，”Vornado Ceo Steven Roth说。

如果他是对的，这可能会拼写续签公寓投资者的不良消息。他们最持久的问题是低抵押贷款利率，这使得许多租房者可以购买房屋，削弱许多租赁市场。

Lehman Brothers Reit Research Head David Shulman表示，“公寓Reits可能会受到今年的负面影响，部分抵押贷款利率和较弱的工作增长。”