去年春天，当时基于亚特兰大的房地产投资公司，在宾夕法尼亚州1101号宾夕法尼亚大道的晚上明星大楼竞标了80％的兴趣。，预计将为竞争对手投资者支付契约。毕竟，12- Story，218,000平方英尺的班级，建于1898年，并曾经在晚上的星中报纸，距离白宫仅有五个街区。但威斯风，美国德国投资基金Grund Kapitalanlageessellschaft（Kanam）的附属公司，卷起每平方英尺493美元 - 超过314美元的每平方英尺的平均价格为华盛顿办公空间的溢价。
前疟原虫沼泽是美国联邦政府的公司镇蓬勃发展 - 令人讨厌的是。哥伦比亚办事处的地区空置率为6.4％不到全国市中心的平均水平的一半。D.C的办公大楼。现在命令每平方英尺的价格较高，而不是曼哈顿的价格，平均每平均258美元。
价格飙升到如此之高，甚至那些愿意支付的人也承认，数量可能已经达到极限。“出价过高肯定是一个问题，”西风公司负责KanAm美国收购和资产管理的史蒂夫·麦卡锡(Steve McCarthy)说。“我们非常努力地保持在接近重置成本的水平，即每平方英尺400至425美元。但也有例外。”
要肯定的是，61平方英里的华盛顿市场提供多个景点到房东。对开发限制的限制限制了办公空间的供应;大约9200万平方英尺，D.C.市场大约是曼哈顿和三个季度的芝加哥大小的四分之一。超级空置率为高租金：主要空间高达50美元平方英尺。更重要的是，311,000岁的华盛顿联邦官僚机构及其服务员的企业（以堂堂公司开头）代表了租户的可靠和发展来源。但是，还有另一种力量：海外投资者的越来越多的队伍，似乎也愿意向闻所未闻的高度获得价格。
“Washington, D.C., is one of the most, if not the most, appealing markets in the U.S.," says Stephen Conley, an investment sales specialist and executive managing director in charge of the D.C. office of Holliday Fenoglio Fowler, a Dallas-based brokerage. Adds John Germano, who oversees all business in the metropolitan Washington area for Los Angelesbased investment firm and broker CB Richard Ellis: "D.C. is about as low a risk as you get. And that's why a lot of the international money really likes the city."
然而，一些行业观察人士警告称，目前的高房价无法持续，尤其是在数座新写字楼即将上市的情况下。就在2001年年中，华盛顿特区的写字楼平均售价仅为每平方英尺225美元，比现在的平均水平低三分之一。
“一些定价已经达到了我们真正不认为这是合理的地点，”波士顿特区华盛顿办事处高级副总裁兼经理Mitch Norville，是一个领先的房地产投资信托。“市中心市场很快就会软化。今年有很多属性，下一个没有租赁。”当然，利率上升的利率意味着资本成本上升，并将向下压力归因于回报。美国荒漠化顾问的收购经理斯科特·福尔摩斯（Glendale），加利福尼亚州的房地产投资公司：“我们得到了太多次。竞争很激烈。没有人认为，看着历史规范，我们'重新获得价格的高度。“
然而，外国机构投资者和私人投资者似乎比以往任何时候都更渴望在该国首都拥有办公空间。据总部位于纽约的房地产投资研究和咨询公司Real Capital Analytics的数据，今年截至9月初，外国投资者在美国办公楼上的投资总额中，华盛顿占31.2%，而2002年这一比例仅为3.8%。截至今年9月的12个月里，外国投资者在华盛顿售出的写字楼中占了三分之一以上。
实际上，虽然外国货币长期以来一直是在美国市场的主要面临，如纽约和洛杉矶，D.c。最近被出现为清晰的最爱。根据房地产外国投资者协会的2002年度2002年，D.C.作为非U.S的单一最具吸引力的美国房地产市场。投资者。Afire's 157 members, which at the start of this year owned $70 billion of U.S. property, spent an average of $224 million apiece on North American real estate last year, the vast bulk of that in the U.S. They anticipate upping their spending to an average $308 million each in 2003.
德国基金一直是华盛顿房地产市场上特别活跃的投资者。截至今年8月，在成交或签约的最昂贵的10处房产中，有5处卖给了德国投资者，在这5笔交易中，有4笔位于前5位。例如，总部位于汉堡、隶属于HVB集团的Blue Capital的美国子公司Blue Capital Investments，以1.14亿美元(约合每平方英尺407美元)的价格，买下了位于西区次级市场的一处占地28万平方英尺(约合每平方英尺407美元)的甲级房产。
海外基金的投资期限往往比美国基金更长，对它们来说，华盛顿商业地产市场提供了一个相对可靠的资产增值前景。此外，正如西风投资公司的麦卡锡所指出的那样，“在苹果对苹果的基础上，与他们在德国的其他非房地产支持的投资相比，对华盛顿一流办公楼的投资如今产生了相当可观的回报。”
进一步刺激德国兴趣的是该国的《第四次金融市场促进法》(Fourth Financial Market Promotion Act)。这项出台已一年的法律允许开放式基金在欧盟以外进行更多投资，并允许开放式房地产基金在投资中投资更多合资企业和合伙企业，使其在购买美国房地产方面拥有更大的自由度。
德国买家如此狂热地拥有D.C.房地产，他们正在接受资本的适度回报。CB Richard Ellis的德国说：“德国资金的回归门槛低于一些国内养老金基金，因此他们愿意为物业支付更多费用。”虽然可比较的美国投资者将寻找8至10％的回报，德国基金将接受7.5％。备注波士顿物业'诺维尔：“高度支付的人似乎没有像资产出来的现金流量[租赁流减去运营成本]那么多的资产。这是一个不同的思维集。“确认Westwind的麦卡锡：“我们非常专注于现金流量。我们投资者的目标余额申报表是我们的第1号优先权。”
In January New Yorkbased investment adviser Real Estate Capital Partners, acting on behalf of high-net-worth German investors, paid a then-record-breaking price -- reportedly $500 per square foot -- for 1399 New York Avenue N.W., in the so-called Golden Triangle bounded by Pennsylvania, New Hampshire and Connecticut Avenues. Known as Executive Tower, the 123,000-square-foot, 11-story trophy property boasts such blue-chip tenants as Deutsche Bank, Microsoft Corp. and BMW Group, which are paying 5 to 15 percent above market rental rates under long-term leases. "It was high. It was definitely a record," says David Israel, vice president of Real Estate Capital Partners' acquisition team in its New York office.
交易量继续激增。根据真正的资本分析，今年前六个月，在今年的前六个月，超过了10亿美元的办公销售额。一个市场观察者预计到年底，总销售额为3亿美元。如果这种预测熊，它将在过去两年中标志着大幅增加：2002年的21.4亿美元和2001年的29亿美元。
当然，对于每个买家都有卖家。波士顿物业在签署长期租赁续约后，销售2300街至蓝色资本，并与主要租户签订长期租赁更新。但是，在租约续签后，另一个城市的另一个城市进行了专门的资助和创造额外上行的机会，波士顿物业据诺维尔表示，这是诺维尔的投资者对投资者牢固的兴趣兑现的好时机。
华盛顿低于7%的办公室空置率是全国所有市中心市场中最低的。在年中，甲级写字楼的平均租金为每平方英尺35.22美元(约合每平方米人民币362元)，而最受欢迎的地方——比如位于白宫和中央商务区之间的东区(East End)——的租金为每平方英尺45至50美元(约合每平方米人民币362元)。相比之下，费城或巴尔的摩的顶级空间售价为每平方英尺26美元。
然而，有提示，D.C.房地产市场可能会过热。平均租金已经从2001年中期略微滑动，每平方英尺39美元。另一个令人不安的标志：额度的办公空间 - 660万平方英尺，或今天的大约7％ - 正在建设中，很快就会泛滥市场。只有大约一半是面临的。在不太理想的班级地区提供空置的新建筑物不会有任何帮助，因为它们必须与租户的现有建筑物剧烈竞争，可能导致吸引居住者的租金。
位于黄金地段的建筑往往在建成甚至开始之前很久就会签约固定租户，但也会增加可用的办公供应。卡尔-美国房地产公司(Carr- America Realty Corp.)的市场总经理约翰·多诺万(John Donovan)指出:“那些在租赁的推动下拔地而起的建筑通常都是甲级建筑。”卡尔-美国房地产公司是一家总部位于华盛顿的房地产投资信托公司，在全国范围内开发并拥有写字楼。波士顿地产(Boston Properties)于2002年9月动工，动工时间晚了一年，但预计将于2004年秋季完工。这栋55万平方英尺的建筑已经有了一家名为Finnegan, Henderson, Farabow, Garrett & Dunner的律师事务所的主要租户，该事务所正在签约25万平方英尺的建筑。但截至9月中旬，纽约901号约20%的办公空间和50%的零售空间仍未预售。
许多投机制造商正在投注政府机构，特别是国土安全部门，将注册新的空间。“开发人员希望能够建立一个建筑物，并拥有一个大用户，理想情况下，政府来临，并采取它，”Carramerica的Donovan说。“普通服务管理局[联邦政府的房东]以前救出了一些项目。”
华盛顿写字楼价格不太可能暴跌——在一个紧缩的市场中，稳定的需求确保了这一点。但价格可能很快就会趋于平稳，甚至可能开始下滑。“我们希望在华盛顿购买更多，但我们也希望这个市场的竞争会越来越激烈，”西风公司的麦卡锡说。“我们将更加关注其他市场的发展。”
