私人方:韦尔斯房地产投资信托

去年甲级商业写字楼的最大买家是谁?它不是像Equity Office Properties Trust那样的行业领导者，而是一家不太知名的公司，总部位于亚特兰大的Wells Real Estate Investment Trust。这家公司生意兴隆。今年上半年，富国银行筹集了超过10亿美元的股本，预计到年底将达到25亿美元。

这家房地产投资信托的母公司富国房地产基金(Wells real estate Funds)管理着富国标准普尔房地产投资信托基金指数基金(Wells S&P REIT Index Fund)、有限合伙制基金以及旗舰企业富国房地产投资信托基金(Wells REIT)。20世纪70年代初，他开始从事房地产业务，为个人投资者提供亚特兰大地区的房地产经纪业务。

富国银行保守的商业策略——以现金支付所有资产——源于他观察其他投资者在那十年中所发生的事情的经验。“他们的很多房地产都被取消了赎回权，”他回忆道。威尔斯说，他的房地产投资信托基金的非杠杆购买的安全性和红利的确定性对投资者有吸引力，使筹资更容易。

尽管如此，成立五年的信托基金带来的稳定性并不便宜。它收取的费用是其他reit的16倍，一些分析师认为这个水平过高。

今年上半年，四大公开注册的非交易reit的最大赞助商(富国银行是其中之一)共吸引了30亿美元的资金。在富国银行的案例中，资金来自大约300名独立经纪人和理财规划师的客户。

由于它们的股票不在任何交易所交易，这些reit基本上缺乏流动性。REIT可以回购自己的股票;否则，投资者必须坚持，直到REIT实施其招股说明书中规定的退出策略。

Wells说，缺乏流动性是一个积极因素。他解释说:“你不必像交易一样每天都要经历波动性。”

位于纽约罗切斯特市的金融顾问公司Horizon Group的高级合伙人马克·康登(Mark Congdon)为客户提供富国银行的投资服务，他说:“我认为，对你整体投资组合中的一小部分来说，缺乏流动性对于获得非常安全的7%的股息来说是一个很好的权衡。”公开交易的reit平均收益率为6.4%。

尽管如此，这些费用还是让分析师和行业顾问感到不安。根据富国银行的招股说明书，费用、经纪报酬(一次性预付佣金7%)和其他杂项费用总计占其股本总额的16%。其他非交易型REIT支出通常占12%左右。

加州纽波特比奇一家小型研究机构Green Street Advisors的负责人乔恩·福谢姆(Jon Fosheim)指出:“从回头率来看，投资公开的REIT股票的成本不到1%。”Fosheim在谈到私人reit时表示:“向投资者收取高得离谱的费用从来都是不对的。”《纽约时报》主编巴里·维诺科补充道房地产股票评论，“我不认为私人REIT投资者明白投资的拖累。”

富国银行在收购商业和工业地产方面的成功是无可争议的。最近备受瞩目的交易包括以4.652亿美元收购芝加哥怡安中心(Aon Center)。有消息称，威尔斯很可能是利奥·伯内特大楼(Leo Burnett Building)的买家。

“我们没有合同，”威尔斯只会说。