Fan Pier占地21英亩，可以俯瞰波士顿港和波士顿金融区，目前正以1.25亿美元的价格出售给一家房地产财团。这相当于每英亩600万美元，但这可不是普通的土块。卖家、总部位于芝加哥的凯悦发展公司(Hyatt Development Corp.)花了六年时间，指导该地块完成了该市艰巨的规划和许可程序。凯悦最初与佛罗里达州的一些开发商签署了一份协议，但在今年9月，由于潜在业主未能及时支付第一笔首付，协议破裂。当地的新英格兰发展公司(New England Development Corp.)、波士顿地产公司(Boston Properties)以及纽约相关公司(Related Cos.)。进入缺口;该财团现在希望在未来几个月完成交易。然后，该团队将在一个估计价值12亿美元的项目上破土动工，在复兴的南波士顿海滨开发300万平方英尺的住宅、零售、酒店和办公空间。
新英格兰发展部主席斯蒂芬·卡普(Stephen Karp)在宣布这笔交易时表示:“我们认为这是美国最大的发展机遇之一，看到它就在我们自己的后院，我们感到无比兴奋。”新英格兰开发公司(New England Development)还提出了一个100万平方英尺的多功能项目，位于4号码头(Pier 4, Fan Pier)以东。
滨水区正在形成的多功能开发项目，为仍在为中心业务高空置率而苦苦挣扎的香港房地产市场带来了可喜的缓解
区 - 市中心和后湾。在波士顿第二季度的办公空置率下降14.1％。这是第一季度从14.9％下降，但它仍然足够高，以抑制发展。因此，波士顿的海滨开发商，如其他城市的同行，越来越多地转向混合使用项目。结合零售，酒店，住宅和办公空间已经证明了从达拉斯到亚特兰大的各地赢得策略。
Urban Retail Properties Co.波士顿办事处的执行副总裁保罗·格兰特(Paul Grant)说:“多功能概念真的已经成熟了。”Urban Retail Properties Co.是一家总部位于芝加哥的物业管理和开发公司，其过去的项目包括芝加哥的水塔广场(Water Tower Place)和波士顿的科普利广场(Copley Place)。“生活、工作和娱乐具有巨大的吸引力。”
陆地城市的最终发展前沿，南波士顿海滨，包括堡垒点渠道区和海港地区，这是波士顿从最后一个房地产周期的谷地恢复的方式。The area features the new Boston Convention & Exhibition Center, an $800 million project that opened in June, and an older landmark, the $220 million John Joseph Moakley U.S. Courthouse, adjacent to the Fan Pier site, which opened in 1998 and helped spark the waterfront's redevelopment.
和波士顿的很多地方一样，波士顿的港口也从最近完成的“大挖掘”(Big Dig)项目中受益。该项目耗时近14年，将I-93号公路的中央动脉移到了地下，取代了一条将海滨与金融区分隔开的高架公路。(9月中旬，这条隧道发生了第一次渗漏，造成了数天的交通混乱。)47年来，滨水区第一次与城市的其他部分连接起来。在这片重新焕发活力的海滨地区，正在建设的项目有:耗资2亿美元、拥有790个房间的威斯汀酒店(Westin hotel)，以及耗资3.3亿美元、由纽约Intell Management & Investment Co.所有的20层大楼，其中将包括一个拥有424个房间的洲际酒店(InterContinental)和130套豪华公寓。
波士顿房地产投资公司Beacon Capital Partners的首席执行官艾伦•雷文塔尔(Alan Leventhal)表示:“房地产界认识到这一领域已经到来。”Beacon Capital Partners拥有海滨房产，目前正在开发距离Fort Point Channel几个街区的Channel Center。该项目将包括160万平方英尺的新建筑和重建建筑。
Beacon Capital的房地产投资组合占地1300万平方英尺，主要由美国主要城市的写字楼组成，但它的Channel Center，就像大多数波士顿海滨项目一样，除了写字楼，还将包括住宅和零售空间。Beacon公司附近的Fort Point Place项目于2001年完工，其中也包括公寓楼和办公楼。
“南波士顿滨水区在很大程度上是波士顿的未来，”Leventhal说。“这座城市正在经历巨大的转变。”大挖掘项目向波士顿地区注入了150亿美元，用于改善高速公路和公共交通。“把它与新的会议中心结合起来，你会看到波士顿经济的巨大推动，”Leventhal说。
波士顿和美国其他城市的商业地产基本面依然承压。根据房地产服务公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的数据，全国中央商务区的写字楼空置率为15%，低于2003年第一季度的19.9%高点，但与2000年第三季度的6.8%低点相距甚远。因此，投资者和开发商选择了更多的混合用途项目。罗斯
佩罗的总部位于沃斯堡的Hillwood Development Co.正在把达拉斯72英亩的铁路和发电厂改造成Victory，这是一个集酒店、住宅和办公空间于一体的开发项目。在亚特兰大，雅各比开发公司(Jacoby Development)正牵头开发1200万平方英尺的多功能空间。这块138英亩的土地曾是一家钢铁厂。
波士顿港附近正在发生的令人兴奋的变化并没有延伸到城市的中央商务区，那里仍在苦苦挣扎。它包括6100万平方英尺的办公空间，其中绝大部分位于金融区和后湾区。虽然租金溢价高层空间举行了公司每平方英尺约为42美元,据房地产服务公司丁& Slye高力,他们为低层阶级和b类继续下降空间,而从2000年第四季度下降了每平方英尺72.04美元和49.65美元的高点,分别至每平方英尺38.53美元和28.15美元。
高纬物业(Cushman & Wakefield)新英格兰地区总裁罗布•格里芬(Rob Griffin)表示:“波士顿市中心的市场已经毫无疑问地触底了，而所有这些未开发的土地都在海滨。”“但我们还没有脱离险境。这是一场脆弱而艰难的复苏。”
南波士顿滨水区慢慢形成。和许多当代城市故事一样，前卫艺术家的阁楼最先出现。在南波士顿海滨，有几个19世纪的工业仓库在上世纪70年代被改造成了住宅楼。这些仓库大多是由拥有168年历史的波士顿码头公司(Boston Wharf Co.)建造的。但直到20世纪80年代，第一波主要的发展浪潮才开始袭来。当地开发商Drew Co.和Pembroke
富达投资(Fidelity Investments)旗下的房地产公司(Real Estate)建造了世贸中心(World Trade Center)建筑群，该建筑群的第一座建筑于1984年在海滨开放。它现在包括三座写字楼，总面积约190万平方英尺，以及一座有426个房间的酒店;另一个未开发的地块可以容纳65万平方英尺的办公空间。
自从世界贸易中心最初建成以来，滨水街道和小巷变得更加拥挤。根据当地倡导组织Save the Harbor/Save the Bay最近委托进行的一项研究，该地区的居住人口在1990年至2000年间增长了12%，从73481人增至82500人，而该市在此期间的总体增长率为3%。从1994年到2001年，滨水地区的就业人数增长了29%，达到236,320人，而整个城市的就业人数只增长了11%。
“起初，没有人了解港口和海滨的直接经济价值，这是相当重要的，”Save the harbor /Save the Bay的劳伦•布洛德(Lauren bud)说。“这些发展将把人们吸引到港口。这对这座城市来说是好事。”
江边比几年前更容易进入。除了完成大挖掘的好处，马萨诸塞湾运输当局的地铁和火车系统将海滨与南站，波士顿两大铁路枢纽之一，以及洛根国际机场。
与烽火具，沃斯顿码头有限公司，新英格兰开发和彭布罗克，南波士顿海滨的其他主要参与者包括Fallon Co.和Frank McCourt，当地开发商和洛杉矶道奇队棒球队的所有者据说谁在寻找扇码旁边的土地控股买方。
粉丝码头包裹不是今年唯一的江边房地产。萨弗朗西蒙斯州Amb Properten Corp.，工业房地产投资信托基金，购买了376,300平方英尺的波士顿海洋工业园区，于2月份为6970万美元;波士顿码头队在7月份以9200万美元为总部位于印第安纳波利斯的HDG Mansur Capital集团的联盟销售了12个建筑物的投资组合。
截至8月，波士顿滨水区正在建设价值约11亿美元的房地产项目。此外，价值26亿美元的项目已经
已批准和发放的许可证和价值60亿美元的资金正在接受城市审查。几乎所有的项目都是多功能开发项目。
总部位于芝加哥的房地产投资信托基金(REIT) Equity Office Properties Trust已提议斥资3亿美元对其俄罗斯码头(Russia Wharf)地产进行再开发，该地产由砖、花岗岩和赤土建筑组成
建于1897年，位于Fort Point海峡。一幢翻新后的建筑将容纳阁楼，另外两幢可容纳酒店、零售和娱乐空间。吸引公司和
城市零售地产公司提议建造水边广场，价值4亿美元的住宅、零售和酒店空间
来自会议中心的11.3英亩的街道。
“这个地区不同于市中心，也不同于后湾区，”他同名公司的首席执行官约翰·德鲁(John Drew)说。“你无法用价格来衡量它是否与港口相邻。”
实际上，这一观点完全改变了金融区的几英里外，其中一个国际地方，一个超过100万平方英尺的办公楼，是13.3％的空缺，33拱街，600,000平方米 -在5月底完成的脚楼仍然存在45％。更重要的是，两个大兼并凡军币金融公司与John Hancock金融服务和美国银行有弗雷特波斯顿金融公司，将为中央商业区带来更多空置的办公空间，也许多达130万广场脚，作为结合实体合并操作。
不过，尽管空置率和租赁市场疲软，但销量一直强劲。根据纽约房地产研究公司Real Capital Analytics的数据，在截至9月中旬的六个月中，波士顿中央商务区的21栋办公楼总成交价约为18亿美元。在同一六个月期间，包括郊区在内的大波士顿地区共售出47套房产，总价值达25.5亿美元。在这方面，波士顿可以被视为美国许多房地产市场的代表，这些市场正享受着仍然低利率和充足的股权资本的影响。
在波士顿，与许多其他市场一样，投资者正在为第一层，全面租赁建筑的顶级价格支付最高价格，并抵制较小的建筑物的优惠。案例分数：2月，大风公司，新泽西州开发商Florham Park，售出了一座林肯街，一座100万广泛的办公楼，位于波士顿的唐人街和金融区相遇的地方。价格飙升70540万美元，或每平方英尺672美元。比较波士顿中央商务区的平均销售价格，每平方英尺345美元。基于宾夕法尼亚州的Reit美国金融资质信托基金会的Jenkintown独家投资于金融机构的物业，一林肯公司被国家街道公司充分占据。“该建筑是该市最新的，它有一个尼古拉斯·舒洛克表示，停车库和铁路的进入铁路，州街占据了100％的租约。““这绝对是价值。”
Gale及其投资伙伴摩根士丹利房地产基金、俄亥俄州教师退休系统和当地社区组织哥伦比亚广场联合公司从2000年4月开始建造“林肯一号”，作为一个纯粹的投机项目。到2001年5月，早在大楼建成之前，道富银行就签约买下了所有的空间。
房主们直到2005年夏天才打算出售房子，但在2003年底，他们开始收到潜在买家的消息。Gale驻波士顿的执行合伙人约翰•海因斯三世(John Hynes III)表示:“经纪商向我们抛出了大量报价。”事实上，至少有一家最终的竞争者，包括富国房地产投资信托(Wells Real Estate Investment Trust)、保诚房地产投资者(Prudential Real Estate Investors)、DB房地产子公司RREEF和德国投资者詹姆斯敦(Jamestown)，给出了比American Financial更高的报价。盖尔最终把公司卖给了美国金融，因为它的报价是全现金，没有尽职调查要求。
富达投资(Fidelity Investments)在6月份出售了两只股票，取得了惊人的成功
金融区建筑，245夏季街道和7水街，佛罗里达州立大学公园的Benderson Development Co.;富达大师租赁所有空间，并计划继续占据绝大部分。据说Benderson为物业支付了约3.05亿美元，总计91万平方英尺。
这样的销售是否意味着完全出租的甲级写字楼的价格趋于稳定?新英格兰房地产价值投资者新波士顿基金(New Boston Fund)对此表示怀疑。8月底，该公司签订了一份合同，以7730万美元(约合每平方英尺291美元)的价格将亨廷顿大道116号(116 Huntington Avenue)出售给一位身份不明的机构买家。亨廷顿大道位于波士顿热门的后湾区(Back Bay)。新波士顿在2003年1月以6800万美元的价格买下了这处房产。但该基金的首席股权官大卫·基兰(David Kieran)表示，在地下室的停车场进行了改善，主要租户的租约延长后，这栋建筑经历了“价值的飙升”。他决定是时候套现了。
“你已经看到市场上有很多活动，但我们对这种复苏非常谨慎，”基兰说。“我认为这将是缓慢而稳定的。这不会像90年代中期那样，当时房屋空置率突然下降，人们无法以足够快的速度建造房屋。”