上世纪90年代初，当商业地产价格暴跌时，开放式房地产基金感受到了经济低迷的全部影响。投资者纷纷退出这些投资工具，却发现投资组合经理不愿意以贱价出售房产来应对赎回。
“在90年代早期，这些基金遭受了沉重的打击，”ING Clarion Partners旗下Lion Properties Fund驻纽约的负责人斯蒂芬·汉森(Stephen Hansen)说，“在接下来的六、七年里，它们遭受了净撤资。”
不再。汉森说，这些投资工具的股本基础从2000年初的230亿美元增加到6月底的313亿美元。他的Lion Properties成立于2000年，截至7月中旬，其资产为14亿美元;投资者已承诺追加6亿美元，该基金将接受这笔资金，因为它可以容纳新资本。
除了荷兰国际集团，主要参与者还包括摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)、保诚亚博篮球怎么下串房地产投资者(Prudential Real Estate Investors)、德意志银行(Deutsche Bank Group)旗下DB Real Estate旗下RREEF America以及瑞银(UBS)赞助的基金。对许多基金来说，想要签约的投资者积压了9个月。
是什么导致了这种变化?信贷增加了机构投资者对房地产的配置，这是更广泛地寻找另类资产和创收投资的一部分;亚博赞助欧冠改善基金经理的公司治理;对基金资产进行独立的第三方评估;以及基于业绩而不是基于资产的费用。
最重要的是，开放式基金现在为投资者提供了更大的流动性。基金已开始使用杠杆，尽管杠杆水平相对较低，核心型基金的平均杠杆率为17%，核心型基金专注于最稳定、能产生收益的资产，增值型基金的杠杆率为31%，增值型基金采用风险回报略高的投资策略。此外，许多基金已经建立了信贷安排，并从母公司获得了资本承诺，这使它们能够更好地适应想要撤资的投资者。
如今，被压抑的投资者需求已经足够多了——据估计，有超过30亿美元的股权正等待着被投资到这些投资工具中——因此，几只新基金应运而生。纽约教师保险与年金协会(Teachers Insurance and Annuity association)大学退休股票基金(college Retirement Equities Fund)于8月初推出了一个核心开放式基金;该基金最初从TIAA-CREF的一般账户中获得了三处价值1亿美元的房产，母公司承诺提供2亿至3亿美元，并将面向传统的学院和大学固定捐赠计划客户以及更广泛的机构市场进行营销。TIAA-CREF资产管理董事总经理兼新基金投资组合经理David Morrison表示，目标是在三年内拥有10亿美元总资产，其中杠杆率约为30%。
总部位于康涅狄格州哈特福德的基石房地产顾问公司(Cornerstone Real Estate Advisers)于今年7月推出了另一只核心风格的开放式基金。基石房地产顾问公司是万通金融集团(MassMutual Financial Group)的子公司。该基金最初从MassMutual的普通账户中获得了5.45亿美元的资产，预计从10月份开始引入新的投资者，并在明年7月之前再筹集2亿美元的股权。
大大小小的养老基金越来越多地投资于开放式基金。雪佛龙德士古公司(ChevronTexaco Corp.)的国内固定收益计划目前将8%的资产投资于房地产，包括开放式基金。负责该公司养老基金房地产业务的投资策略师唐•派瓦(Don Paiva)表示:“我们的房地产领域需要地域和行业的多元化，而开放式基金就能做到这一点。”
Paiva说，他很清楚这些投资工具的局限性。他指出:“如果认为开放式基金能提供全部流动性，那就太天真了。”“他们没有。”