曼哈顿下城的上班族看到野口勇(Isamu Noguchi)的《红方》(Red Cube)时露出了微笑。这座24英尺高的钢雕塑占据了百老汇140号前广阔的广场，唤起了上世纪60年代末它建造时的嬉戏精神。但上个月，矗立在野口勇作品后面的120万平方英尺的办公大楼引发了另一种欢呼——华尔街人士可以欣赏的那种欢呼:它的合同售价为4.5亿美元，约合每平方英尺375美元，大大高于市中心目前每平方英尺176美元的均价。
买家是总部位于德国汉堡的房地产投资基金Deutsche Immobilien Fonds，它击败了大约30个竞争对手，从摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley real estate Funds)和拥有世界贸易中心(World Trade Center)租赁权益的开发商拉里·西尔弗斯坦(Larry Silverstein)手中买下了这座距离归零地仅几百英尺的摩天大楼。总部位于洛杉矶的房地产服务公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)纽约办事处的执行副总裁威廉·沙纳汉(William Shanahan)说:“百老汇140号的出售是9/11以来市中心的首批大型机构收购之一。”
这宗交易以及近期的其他一些交易，都标志着曼哈顿下城区房地产复苏的开始——当然，这是温和而试探性的。在恐怖袭击之后，该地区的房地产价值暴跌，空置率上升，尽管约1500万平方英尺的商业空间被摧毁或不可挽回地损坏了。低迷的经济和几家大型金融服务公司的离开，对市中心房地产价格的打压甚至超过了对市中心房地产价格的打压。
对市中心市场投下的另一张信任票来自纽约的两家投资者Swig Burris Equities和Zamir Equities，这两家公司以6800万美元的价格买下了华尔街44号一栋34万平方英尺的办公楼。总体而言，市中心的写字楼空置率为15.4%，远高于2001年8月的6.2%，但略好于911事件后15.6%的高点。沙纳汉说:“恐惧因素已经消退，市中心的市场肯定已经触底反弹。”“在某些方面，它正在复苏。”
但今天的市中心已经不一样了，这不仅仅是因为双子塔的消失。该地区正在演变成另一个纽约高档社区，到处都是高价出租房和时髦的共管公寓。五年前，银行和投资公司主导着这个市场;虽然有一些餐馆和酒吧，但它不太像一个居民区。
最近的转变反映出曼哈顿住宅房地产市场的令人眼花缭乱，低利率、有限的供应，以及政府在9/11事件后向开发商提供的免税自由债券融资，都推动了曼哈顿住宅房地产市场的发展。
随着华尔街的办公楼被改造为住宅，曼哈顿下城的商业空间正在减少。因此，目前8,240万平方英尺的市中心写字楼市场，预计在未来几年将缩减至8,060万平方英尺，这有助于支撑房价。与此同时，该地区正在吸引一批新的租户，这些租户正在进一步改变它的性质:其中包括纽约HIP Health Plan、纽约法律援助协会(Legal Aid Society of new York)和纽约市教师退休系统(Teachers’Retirement System of new York)等非营利组织;以及纽约市立大学。
房地产投资者对这些变化表示欢迎。办公空间租赁越多样化，市场对华尔街的依赖程度就越低。随着该地区的住宅设施越来越多，它成为一个更理想的生活和工作场所。
据商业组织“纽约市区联盟”(Alliance for Downtown New York)称，在2003年至2005年期间，正在建设、设计中或正在由办公空间改造的市中心新住宅将至少增加4567个单元。这比今年年初的可用单元数量增加了近30%。
随着公寓和共管公寓居民陆续搬到华尔街地区，金融服务公司继续撤离。纽约银行(Bank of New York)在世界贸易中心(World Trade Center)附近400码的范围内雇佣了8000多名员工，很快将把1500名员工搬到布鲁克林的一栋新大楼;美国银行的新总部将位于市中心。雷曼兄弟已经从世界金融中心一号搬到了时代广场。最近收购了保德信金融(Prudential Financial)的瓦乔维亚银行(Wachovia Corp.)将把1,000个工作岗位转移到弗吉尼亚州的里士满(Richmond)，这样一来，位于沃特街199号和纽约广场1号(New York Plaza)的空置办公空间估计将达到150万平方英尺。
当然，曼哈顿下城从今以后将被定义为它的精神中心——归零地。目前，没有人确切地知道将在这个地方建造什么，或者什么时候建造。外行和专家就世贸中心遗址上的主要新建筑自由塔、9/11遇难者纪念碑和1993年世贸中心爆炸案的各种设计方案进行了辩论。开发商西尔弗斯坦起诉他的保险公司，要求得到70亿美元，而不是35亿美元;他认为恐怖袭击构成了两个事件，而保险公司则声称它们应该被视为一个事件。
12月底，建筑师大卫·蔡尔兹和丹尼尔·里伯斯金就1776英尺高的自由塔的设计达成了一致，尽管这可能不是最终方案。他们的摩天大楼有70层楼高，然后让位于由电缆、风车和天线组成的露天尖顶。2009年竣工后，这座大楼将成为世界第一高楼。在里伯斯金为世贸中心遗址设计的平面图中，剩下的部分暴露在外的是阻挡了哈德逊河冲击力的浆墙，它在恐怖袭击中幸存了下来。
今年1月，LMDC选择了迈克尔·阿拉德(Michael Arad)和彼得·沃克(Peter Walker)的《思念》(Reflecting缺席)作为纪念作品，这是两个水池，位于世贸大楼曾经矗立的街道以下30英尺处，周围是一个种植着梧桐树、槐树和菩提树的广场。
一些建筑评论家断言，新归零地的美学胜利将是由西班牙著名建筑师和工程师圣地亚哥·卡拉特拉瓦设计的PATH火车终点站。这座150英尺高，玻璃和钢铁翅膀的展馆将拥有大教堂般的拱门和玻璃屋顶，将于每年的9月11日开放。新航站楼由联邦政府出资20亿美元，预计将于2006年底投入使用，2009年完工。
另外还有30亿美元的联邦资金专门用于改善曼哈顿下城的交通系统，纽约市计划将富尔顿街地铁站——纽约最大的地铁站——从9条地铁线扩大到11条。
虽然目前还不清楚这些项目是否都能完工，但归零地的进展比预期的要快，这有助于激发人们对曼哈顿下城未来的乐观情绪。西尔弗斯坦说，他正在重建世贸中心七号楼，这是恐怖袭击后倒塌的最后一栋建筑:“当人们开始理解在这个很小的地方花费数十亿美元的影响时——在归零地的16或17英亩——这对曼哈顿下城的影响将是惊人的。我认为市中心的房价会上涨，而且会比任何人都能理解的速度快得多。”
计划中的该地区交通的改善也有助于这种乐观情绪。“我们现在看到的不仅是世贸中心旧址的重建，以及世界上可能存在的最现代化的办公大楼，还有曼哈顿下城交通系统的转变，”纽约下城联盟(Alliance for Downtown New York)主席卡尔·维斯布罗德(Carl Weisbrod)说。
当然，减税也有帮助。除了自由债券融资外，曼哈顿下城的租赁改善项目还可以享受5年而不是39年的加速折旧。
今年已经达成了三笔重大交易:百老汇140号的交易，华尔街44号的交易，以及威尔斯房地产投资信托(Wells Real Estate Investment Trust)以超过2.13亿美元(约合每平方英尺215美元)的价格买下布罗德街60号99万平方英尺的旧居，这里是德崇证券(Drexel Burnham Lambert)的家。卖方是总部位于纽约的Cogswell Realty Group和联盛房地产投资公司(Lend Lease Real Estate Investments)管理的两只基金。纽约房地产研究公司real Capital Analytics的数据显示，这延续了2003年的快速发展步伐，当时又有12栋市中心办公楼售出或签约。相比之下，2001年第四季度，市中心只有两处办公资产易手;2002年，只有四栋建筑售出。
在2003年售出或签约的12幢楼宇中，有8幢计划转为住宅用途。沙纳汉说:“市中心的住宅市场绝对是火热的。”被改造为至少部分住宅用途的建筑包括:Maiden Lane 100号、Exchange Place 20号和华尔街63号。
在9月11日之前，纽约证券交易所曾提议在华尔街23号(现总部对面)建造一座新大楼。2002年春天，纽约市长迈克尔·布隆伯格宣布，纽约市无法负担该项目的补贴。现在，特拉维夫的非洲以色列投资公司(Africa Israel Investments)和布鲁克林的博梅尔格林开发公司(Boymelgreen Developers)计划将其中一半空间改造成共管公寓。这两家公司是华尔街23号和宽街15号的新业主;另一半可能会租给酒店或教育机构。
目前，寻找办公场所的企业可以在曼哈顿下城找到相对便宜的地方，那里一直没有中城那么受欢迎。2003年底，市中心写字楼的平均租金为每平方英尺32.88美元，而中城为每平方英尺50.22美元。此外，搬迁到市中心或在那里更新或扩大现有业务至少五年的公司有资格获得市和州的补贴，每名员工最高可获得5500美元。
租赁活动正在升温。去年春天，HIP和纽约市教师退休系统都在沃特街55号签订了租约，分别为55万平方英尺和15.77万平方英尺。凯威拉德律师事务所(Cadwalader, Wickersham & Taft)今年9月宣布，它将搬到世界金融中心(One World Financial Center) 45万平方英尺的新址;今年1月，另一家律师事务所摩根芬尼根(Morgan & Finnegan)透露，计划将其目前在市中心的办公室搬到世界金融中心(World Financial Center)一个10万平方英尺的地方。
布鲁克菲尔德地产公司(Brookfield Properties Corp.)的首席执行官理查德·克拉克(Richard Clark)说:“过去一年，租约续订活动非常强劲。”布鲁克菲尔德地产公司拥有世界金融中心大部分土地，也是曼哈顿下城最大的写字楼房东。“这通常表明，租户觉得市场即将反弹——他们最好在火车驶出车站之前赶紧完成交易。”
尽管对市中心写字楼的需求不断增加，但许多机构投资者对在那里买房仍持谨慎态度。亚博赞助欧冠养老基金通常更喜欢购买那些没有主要租约即将到期的建筑物。但在曼哈顿下城，克拉克说，“很多建筑都存在租赁风险。这就是为什么我们没有看到很多机构投资者感兴趣。”亚博赞助欧冠
开发商还面临着另一个潜在的危险:所有计划中的交通改善工程至少需要10年才能完成，到那时，世贸中心遗址上令人印象深刻的新办公楼将准备好迎接新租户。由于这些建筑可能具有异乎寻常的高安全标准，而且在建造时将享受更便宜的免税融资，因此它们可能会对目前正在买卖的老建筑形成激烈竞争。
对于潜在买家来说，这是一个经典的难题:你既不想太早，也不想太晚。沙纳汉说:“我认为很多投资者会说，‘我可以在市中心赚很多钱。但他们不知道什么是正确的时机。“我什么时候进入，什么价位才是合适的定价水平?”除非他们对这两个问题的答案感到满意，否则他们不会采取行动。”