夹层融资曾经是一种新鲜事物，但在过去几年里，它几乎已成为美国房地产市场的常规。据总部位于纽约的房地产投资信托公司Capital Trust的数据，这些贷款在上世纪90年代初还不存在，到2001年总计约70亿美元，去年激增至约120亿美元。
顾名思义，夹层贷款是一种介于两者之间的融资方式，比直接股权投资更安全，但如果借款人陷入困境，则次于银行抵押贷款。潜在回报随贷款方愿意承担的风险程度而异:高杠杆部分可以让贷款方净赚两位数的利率，此外还能获得退出费或利润和现金流分红等奖金。
对于借款人来说，夹层债务的吸引力很简单:一种补充其他融资选择的新资金来源。
资本信托公司(Capital Trust)首席执行官约翰•克洛普(John Klopp)表示:“夹层融资真的很自然。”
去年12月中旬，新泽西州克兰福德(Cranford)的房地产投资信托公司mackc - cali Realty Corp.在One River Center进行了一笔1630万美元的夹层投资。One River Center是新泽西州米德尔敦(Middletown)的一栋三栋写字楼综合体。麦克卡利首席执行官米切尔·赫什(Mitchell Hersh)说，该建筑群的所有者是一家合伙企业，该公司需要资金来支付租赁成本。他的公司在三年的贷款期限内获得了11%的利率，还获得了将夹层债券转换为62.5%的资产所有权股权的选择权。“这是一个复杂的问题，我希望我们最终能拥有非常重要的所有权，”赫什说。
商业抵押贷款的证券化推动了夹层融资。所谓的商业抵押贷款支持证券是由各种抵押贷款组成的池子，分成不同的证券，然后出售给债券投资者。过去10年，CMBS业务在商业地产融资领域的兴起，已导致借款人面临更严格的承销标准和更低的贷款成本。Capital Trust的Klopp指出，夹层融资通常填补了抵押贷款提供商的贷款与“借款人达成交易所需的金额”之间的缺口。
亚博赞助欧冠机构投资者往往通过投资纽约黑岩(Black Rock)管理的基金或Capital Trust、iStar Financial和SL Green Realty Corp.等房地产投资信托基金(reit)来参与，这些基金的投资组合策略中包括夹层贷款。
然而，就像大多数可靠的赚钱工具一样，夹层贷款已经开始吸引一群人。最近加入的基金包括CWCapital(其母公司是总部位于蒙特利尔的CDP Capital Real Estate)、KeyBank Real Estate Capital和一些大型养老基金，它们都在考虑直接投资。
Prudential Real Estate Fixed Income Investors洛杉矶办公室的董事总经理维克斯(Doug Vikser)说，结果是，过去18个月里，回报率下降了约100个基点。为稳定、高质量的房产提供75%贷款价值比(loan-to-value)的低风险融资的贷款机构，目前通常能获得5 - 6%的一个月LIBOR利率。维克瑟表示:“许多夹层贷款机构将无法向投资者提供他们承诺的回报。”“他们就是做不到。”
不过，对纽约州教师退休系统(New York State Teachers' Retirement System)负责债务投资的助理房地产官员乔治•贾恩(George Jahn)来说，这些回报仍颇具吸引力。该机构正考虑扩大其约4亿美元的夹层投资计划，将直接贷款纳入其中。他表示:“夹层债务产生现金流，这正是如今养老基金所需要的。”然而，他承认，“这已经成为一个相当拥挤的竞技场。”