房地产投资信托股票价格创下历史新高，还有什么时候呢?——愚人节。未来两周，摩根士丹利REIT指数从662.5的高位大跌15%，因强于预期的就业报告引发利率上升的担忧。3月份的通胀率高于经济学家的预期。
也许投资者不应该感到惊讶。在第一季度，房地产股票的交易价格相对于其净资产价值平均有23%的溢价，大大高于其约3%的历史平均水平。
“这些股票被高估了，”加州纽波特比奇研究公司Green Street Advisors的负责人乔恩·福谢姆(Jon Fosheim)说。截至4月底，该板块的市盈率约为15倍，低于遭抛售前的18.5倍，较资产净值溢价约5%。
尽管该指数在暴跌后略有反弹，但分析师警告称，价格还会进一步下跌。一些人预计，今年晚些时候至少会有几家reit宣布削减股息。由于收益率是房地产股的一个主要吸引力，因此这种威胁是重大的。
雷曼兄弟(Lehman Brothers)房地产投资信托基金(REIT)高级分析师戴维•舒尔曼(David Shulman)表示:“我们已经成功了一部分。”自2002年年中以来，舒尔曼一直是该行业唯一的、也是最强烈的看跌者。今年年初，舒尔曼预计摩根士丹利REIT指数将在12月31日触及520点。
“我们看到了进一步20%的下降，”舒尔曼说。“在这个水平上，股票并不便宜。它们只是处于合理价值的高端。在我们看来，REIT股票必须大幅走低才算便宜。”
Green Street的Fosheim则更为乐观。“这是一次自然的调整。我没有看到任何警报，”他说。“就目前而言，尽管我知道它们仍有很好的机会被低价出售，但我能以其净资产价值左右的价格买入它们，这一点令人欣慰。”
与其他类型的房地产投资信托基金相比，零售房地产投资信托基金在抛售前的价格上涨幅度最大，因此它们遭受了最大的相对下跌。但许多分析师现在推荐零售区，尤其是购物中心业主，而不是公寓和办公室reit。许多零售租金低于市场价值，因此一旦租约到期续期，租金就会上涨。另一个令人鼓舞的迹象是:3月份零售额增长了1.8%，超过了华尔街0.7%的预期。
总部位于芝加哥的房地产投资管理公司Heitman的董事总经理兼公开证券投资组合经理蒂莫西•皮尔表示:“与2003年相比，零售行业2004年的现金流增长最为强劲，2005年的增长势头应该仍然相当不错。”“我不认为情况会有所好转，但会很好。你将开始看到其他行业的整体增长率开始赶上来。我认为这是棘手的部分——找到这些过渡点。”
尽管公寓和办公房地产投资信托基金将明显受益于经济的改善，但它们的复苏可能会很缓慢。写字楼业主不仅要应对填补空置空间的问题，还要应对这样一个事实:许多写字楼套间的租金高于市场水平，一旦租户的租约到期，这些租金可能会被下调。
“写字楼市场将会很艰难，”皮尔说。“我认为，你会看到入住率有所上升，但我不认为这会带来实质性的现金流增长，因为你仍然会看到租金下降，以及相当数量的资本被用于获得或留住这些租户。”
与此同时，房地产投资信托基金(REIT)的分析师也在密切关注收益。投资组合中有长期租约的公司，因此不太可能提高租金，可能会被迫削减股息。“我们不会看到很多削减，”舒尔曼说，“但我们将看到足够的提醒人们，股息并不像人们认为的那样安全。”