这不是他们最初的计划的一部分，但房地产投资信托基金运作良好。
在美国房地产投资信托基金(reit)火起来、为投资者创造了一个充满活力的公共房地产市场大约12年后，越来越多的国家开始允许它们自己的变体。除了上世纪90年代初在澳大利亚上市的房地产信托公司(LPTs)之外，日本的J-REIT也在2000年崭露头角。韩国的K-REIT和新加坡的S-REIT分别于2001年和2002年上市，法国的S-REIT则于去年上市Sociétéd'ConvestissementImmobiliersCotées或者与台湾，香港和墨西哥的Reit结构一起加入了人群。In the U.K. the government is expected to approve a similar vehicle, tentatively known as a property investment fund, or PIF, within the next 12 months."The world has taken a look at the U.S. REIT market and said, 'That's a very interesting way of owning real estate,'" says Charles Lowrey, CEO of Parsippany, New Jerseybased Prudential Real Estate Investors, which manages about $22.5 billion of real estate around the world.
对于房地产所有者来说，欧洲和亚洲REITs的出现为资本市场提供了另一种融资选择，增加了流动性。他们现在既可以将公司转换为REIT，也可以将房产出售给新的信托公司。对于股东来说，reit提供了一个机会，以一种公开交易的证券形式，在房地产中拥有一种税收效率高的股权。房地产公司在资本市场的其他选择包括筹集私人股本，以及在债务方面发行债券或利用市场购买商业抵押贷款支持证券。cmbs在美国已经很成熟，但直到最近才开始在欧洲和亚洲流行起来。
总部位于芝加哥和伦敦的房地产投资公司LaSalle Investment Management的全球证券投资组合经理史蒂文•卡罗尔表示:“我认为，我们正在见证全球房地产持有方式可能发生的根本性变化。”“公开市场将变得越来越重要。”
如果利率继续上升，全球房地产投资信托基金的激增会发生什么?私人国际房地产投资公司柯罗尼资本(Colony Capital)驻纽约总裁理查德•萨尔茨曼(Richard Saltzman)表示:“加息本身不会扼杀房地产投资信托模式。”“但这可能会减缓这些车型在美国以外地区的普及速度。这是一把双刃剑。一方面，加息在很大程度上是经济好转的证据，这通常意味着房地产基本面将会改善。另一方面，利率上升可能会使其他投资变得更有吸引力，相对于房地产，尤其是reit。”
就像他们的美国同行一样，非美国人。reit有一个非常重要的特点:税法允许信托公司无需为利润缴纳公司税，只要将最大份额的收入(例如，美国和日本为90%，法国为85%)以股息的形式传递给股东。其他上市房地产公司则不享受这项税收优惠。信托地位的好处是显而易见的:房地产公司可以获得更多的资金，REIT股东享有相对稳定的——通常是高的——收益。
虽然许多reit将其房地产投资局限于本国，但也有一些拥有国际投资组合。例如，澳大利亚有限责任公司麦格理DDR信托和西菲尔德美国信托是美国购物中心的主要所有者，法国SIIC Klépierre在捷克共和国、法国、希腊、意大利、斯洛伐克和西班牙拥有并管理购物中心。跨境趋势要求股东密切关注。他说:“一些全球投资者选择将澳大利亚纳入他们的投资组合，现在他们看到澳大利亚有限责任公司走向海外进行投资，他们说:‘等一下，我们买入的不是这个。荷兰国际集团房地产公司(ING Real Estate)驻纽约的研究和策略全球主管威尔•麦金托什(Will McIntosh)表示。
许多美国房地产投资信托基金也走向了全球。除了像科罗拉多州Aurora的ProLogis这样在中国、欧洲、日本和墨西哥拥有分销设施的工业reit，还有一些零售reit已经扩展到海外市场。纽约的Kimco Realty Corp.在加拿大和墨西哥拥有购物中心，印第安纳波利斯购物中心REIT Simon Property Group在法国、意大利、波兰和葡萄牙拥有房产。
据麦金托什介绍，全球大约有310家上市房地产公司，总市值约为4210亿美元。其中大约一半是美国公司，主要是房地产投资信托基金，总市值约为2,200亿美元。其余的则分散在全球各地。在香港和英国，上市房地产公司的市值分别为480亿美元和410亿美元。日本市场包括价值约330亿美元的上市房地产公司，其中超过126亿美元来自13家j - reit。澳大利亚上市房地产公司(几乎全部是有限责任公司)的估值为314亿美元。法国的公开房地产市场规模约为170亿美元，几乎所有的房地产市场都代表了已转型为SIIC的公司。
在美国和澳大利亚外，Reit Markets仍然是不成熟的。说的麦克风：“Reit股东不得不小心。很多市场都很小而瘦。”
公司治理信息的可获得性和透明度因国而异。房地产投资信托基金的结构在许多问题上也各不相同，从管理股份所有权的规则，到收入分配，到杠杆的使用，以及为未来开发积累土地的能力。例如，在美国，房地产投资信托基金可以使用的债务融资金额没有法律限制，并享有不受限制的开发选择。如果澳大利亚有限责任公司没有超过一定的最低资本额，或者主要由外国实体控制，那么它们的债务与权益比率将被限制在3比1。法国siic公司被要求在两年内将出售房产的资本收益的至少50%分配给股东。j - reit没有债务限制，但它们的贷款必须由“合格”机构投资者延长，而且要在交易所上市，它们总资产的至少50%必须是有收益的。亚博赞助欧冠
世界上有其他重要的区别。许多非美国。Reits由外部公司外部管理，而不是由REITS的高管或受托人在外管理。这些外部管理人员监督资产，制定交易和设定策略。自1986年以来，我们的Reits已被允许直接管理他们的属性，几乎所有现在都这样做。通常，该结构有助于更好地与股东的重新对准重新管理兴趣。例如，外部管理公司可以在购买或销售房地产上获得费用，并告知REIT进行此类交易，即使这笔交易的时机，价格或质量并不是最佳利益Reit及其股东。
“在日本的外部管理的结构中，管理房屋的人们不一定与Reit股票的持有人直接对齐，”格林威治康涅狄格州格莱伍德首都的亚洲竞技董事兼亚洲行动主管和联席负责人Christopher O'Brien集团全球。“但是，”他补充道，“市场已接受这种结构。投资者接受了有可能发生冲突，但我不认为他们感到虐待。”
当然，自三年前上市以来，日本的REIT市场已经走过了漫长的道路。今年5月，东京投资于写字楼和公寓的房地产投资信托公司TGR Investment在大阪证券交易所上市，使j -REIT的总数达到13家。另外12家公司的总市值接近130亿美元，在东京交易所交易。东京J-REIT日本零售基金投资公司的执行董事兼资产管理公司三菱公司ubs Realty的总裁兼首席执行官Yuichi Hiromoto说:“我认为从市值来看，这是一个不错的发展速度。”“但还有很大的增长空间。我们应该很快就能赶上传统房地产市场。”
在日本，一些J-Reits由寻求获得公钥的私营公司赞助亚博篮球怎么下串。例如，野村房地产办公室基金被播种了野村房地产开发有限公司的物业，包括大阪和其他私人卖家的253,200平方英尺的建筑。但是，许多信托由大型日本公共公司，如三菱房地产有限公司和亚博篮球怎么下串三井Fudosan Co.或Conglomerates和金融机构等大型日本公共公司赞助，其中包括Mitsubishi Corp.，Marubeni Corp.和Orix Corp.等重大财产投资组合。在为新系列的房地产持有人贡献，公司能够为其房地产投资提供退出，筹集资金来清理资产负债表，并且在许多情况下，通过建立管理房地产的公司来扩展其业务从而获得费用收入。
因为日本REIT市场已经产生了一个新的潜在房地产买家群体，即现有房产的所有者，这一群体包括美国的机会基金柯罗尼资本(Colony Capital)、摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley Real Estate funds)和喜达屋资本(Starwood Capital)以及日本企业，金融机构和房地产投资者——希望从公开市场的好处中获益——退出策略。在日本房地产价格在过去六个月开始回升的情况下，这一点尤为重要。
在复苏的东京写字楼市场，一些房地产所有者开始在所谓的“pre-REITs”(预reits)中找到充裕的买家。pre-REITs是指积累房产投资组合，最终上市的投资者。
“Reit Market在日本建立了如此牢固的，信托在稳定资产的基准成为基准，”喜达屋的奥布莱恩说。1月份，喜达屋在购买两台东京郊区的Kawaguchi的两家分销/仓库建筑物上，有许多配电中心为北方提供点。购买是“随着工业J-Reits将于今年晚些时候和明年晚些时候出来的期望，”奥布莱恩说。他不会透露价格，而是表示饥饿日预计返回速度为20％ - 机会资金 - 销售时。
对于投资全球房地产股的资金，全球REIT市场的出现增加了一个有趣的新选择。基于Amsterdam的Kempen＆Co.的橙色欧洲物业基金致力于欧洲房地产股，自2000年10月开始以来的年度返回率为11.9％。ABN AMRO，也总部设在阿姆斯特丹，于2002年5月推出了其全球投资的高收入物业基金，此后已提供14.3％的年度表现。
2月份Clarion全球房地产收入基金在其首次公开募股提出了14亿美元。5月，Nikko资产管理公司为个人日本投资者推出了全球公共房地产基金。3种基于美国的全球房地产证券基金已在证券交易委员会注册，莱萨尔投资和德意志银行附属公司的德国银行和Rreef。他们计划主要投资于公共房地产公司的股票，包括瑞典的房地产公司，以生产高当前收入，并通过第二次批准，批准后，资本升值。
在过去的一年里，各地的房地产股票都表现强劲。由欧洲公共房地产协会和美国房地产投资信托协会共同编制的“全球房地产指数”显示，2003年的总收益率为40.7%。
假设房价不会在全球利率上升和全球房地产投资信托市场继续增长的情况下暴跌，一些投资者可能会开始收购私人房地产公司，带着让它们上市的想法，可能会利用房地产投资信托基金的结构。未来的另一种可能性是:收购陷入困境或被低估的上市房地产公司，让它们扭亏为亏，然后利用REIT市场。荷兰国际集团(ING)的麦金托什(McIntosh)指出:“当你拥有一个有深度的公开市场时，这些都是你可以追求的东西。”“市场发展得越多，你能做的就越多。”