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牛津地产拿下曼哈顿，现在又拿下柏林
你的城市不是唐纳德·特朗普那样的人的。养老金。
米歇尔Vauclair调查柏林的索尼中心的用谁知道他能负担得起一个人的评价眼内。
“这看起来准备好了解了一些改造，”他说，向错配的柳条椅子发出信号，洒在日期的中央喷泉周围的餐厅。星巴克为邻居两个家庭式的德国食客，两餐都在低照明和深色木材中完成。我们选择的澳大利亚餐厅 - 虽然不是它的橙色和绿色方案 - 宣传袋鼠汉堡，造成像冲浪板的菜单。在隔壁的单位中找到一个20世纪90年代的中央Perk淘汰赛，你不会感到惊讶。“这家美食广场可能很好，15年前，”沃克莱尔讲话。“但即使是一个非专家们会说如果我们期待未来五年或更长时间，那么应该完成一些事情。”
但是Vauclair是一个专家。我们的访问后不久，他将签署过购买中心1.1十亿€（$ 1.3十亿）。
自2008年以来，他曾追捕作为牛津物业集团高级副总裁的欧洲房地产投资，该集团安大略省市雇员退休系统的房地产公寓是1962年在加拿大安大略省的地方政府雇员于1962年创建的养老金基金。净资产和恒星轨道记录中有850亿新元（660亿美元），遗迹是全球最强大的投资业务之一。安大略省的巴士司机，消防员和垃圾收集者在养老金的价值中大约三分之一。狮子的份额来自沃克莱尔等投资者，以及索尼中心等资产。
2010年，OMERS指示Oxford Properties将投资增加一倍，并策划在北美以外建立一个房地产帝国。索尼中心是到2020年在欧洲资产达到50亿加元战略的最新组成部分。
沃克莱尔花了20年时间管理酒店，并磨练了自己对攻击性柳条椅之类东西的眼光。对他来说，为一个面积120万平方英尺(约合465万平方英尺)的复式公寓装修美食区，有点像在酒店里翻新床单。“这是最容易被游客发现的地方，”他说。换句话说，这是一项很好的投资。他真正的任务是出售办公空间。在澳大利亚的这家餐厅，沃克莱尔向一排插在餐厅正面的袋鼠示意。明年2月，我们上面的办公室将挤满牛津自己的员工，他们驻扎在那里，寻找该基金在欧洲大陆的下一个大手笔收购。“我们将从4到6名员工开始，然后在此基础上不断发展。”
唐纳德·特朗普喜欢吹嘘他是“世界上只有全球豪华地产超级品牌。”但在过去几十年里，房地产业从创业游戏向制度游戏的转变加速了。根据咨询公司Hodes Weill & Associates的数据，养老基金正在悄悄购买全球城市的炫耀性房地产，将其配置目标从2013年的8.9%提高到2017年的平均10.1%。
“主要欧洲财产的主要业主是自然界的：养老基金，主权财富基金，上市和非上市的车辆和保险公司，”乌尔斯·全球投资者的战略与研究“。“私人投资者往往具有比机构投资的不同理由。”例如？“财富保护，远离家族企业的多样化，洗钱，地位和遗产可能会胜过赚取绝对回报的愿望。”
OMERS和同行存在绝对回报。在机构大规模交易的每个基点，将转化为安大略公交车司机的口袋疯子。但情况并非总是美好的。由于投资者蜂拥而入这些资产，回报率下滑。霍兹威尔＆Associates的信念指数跟踪机构的风险回报的基础上随着时间的推移对房地产看法。它下滑至4.9今年从5.4到2016年，市场信心有所下降在过去的12个月，从“适度乐观”到“略显悲观，”研究人员说。浩繁的资金流入，全球不稳定和利率上升的幽灵织机。伦敦，欧洲投资长期关注的焦点，旷日持久面临不确定性Brexit。
牛津不会对这些力量免疫。2016年，房地产净回报率为12.4％，下年下降了15.3％。在一个机构时间地平线上，一年不是趋势，但市场数据表明他们也不是昙花一现。Angeli说，Prime租金正在下降，并且投资者发现越来越难以让空间变得更加困难。尽管如此，迄今为止计划将其国际房地产控股从14.6％从2020年从18％提升至18％。
如果全部继续安培，安大略省的公共工人将很快将eclipse总统特朗普在财产分配中：福布斯据估计，他16%的财富来自国际房地产。得到OMERS董事会支持的牛津地产(Oxford Properties)认为，它知道如何应对逆风。这就是柏林发挥作用的地方。
“真相是，你需要多元化，”牛津首席执行官布莱克·哈奇森在多伦多报道。“如果你想冒险，就把所有筹码都押在一个地方。如果你想远离风险，那就分散投资。”当Hutcheson在2010年加入时，牛津大学的全球投资组合价值169亿加元。90%投资在加拿大。
遗漏使牛津应该加倍持股和全球扩大。“加拿大是石油和天然气市场发生的代名词，”哈钦森说。“如果我们今天只有国内，我们不会在过去七年中与多元化战略的成功取得成功。”到2012年，两年达到他的任期，牛津的投资组合总计216亿美元。现在值得c 470亿美元。
“我们的增长期高，”哈钦森举行了加拿大谦虚。牛津的目标是2020年的高度多元化的房地产。现在，没有资产大于其书的5％，而且没有超过5％的收入流。牛津在各界和资产使用以及地理范围内传播风险。“这使得业务强大，”哈钦森说。“这是我们的风险;它从震惊中剥离我们，它可以保护我们在未来的几十年中。“
Hutcheson从纽约私募股权基金到牛津，在那里他针对收购的令人痛苦的全球资产。他对纽约的舒适感到足够的纽约，即加入牛津的一年内，他正在签署在美国历史上最大的私人房地产开发股份。哈德森院子 - 一个价值20亿美元的项目 - 在曼哈顿远西侧的一个工作台上升，该岛的最后一个欠发达土地的主要情节。
在欧洲，一个价值200亿美元的投资组合涉及的交易要多得多。
这项任务在金融危机前夕在伦敦开始。2007年，牛津在合资企业中收购了250年的地面租赁与瑞银的房地产臂，在伦敦市开发水印。C $ 5亿美元项目将改变Mondial House，是20世纪70年代邮局委托的炸弹电话交换。
到2008年，伦敦商业地产市场开始活跃起来tatters。自2007年以来，租金跌幅超过三分之一，并且职位空缺上升。Oxford staged a coup, signing off on the biggest single letting of a speculatively built office in the City of London’s history, snaring Japanese bank Nomura and its 4,000-person staff with a 20-year lease on which it did not have to pay rent for six years. To this day, it is one of the biggest single rental deals in the Square Mile.
2009年开业的“水印之地”(Watermark Place)是一场现代主义的盛大庆典。它包含了原结构的三分之一，通风的立面和一个20000平方英尺的屋顶露台，可以俯瞰泰晤士河。当时，牛津地产(Oxford Properties)欧洲高级董事总经理保罗•布伦戴奇(Paul Brundage)告诉《华尔街日报》金融时报他的公司很高兴与交易，尤其是签署一个长期租户。
“这是一个可怕的时间，肯定是，”哈木森记得。然而，牛津通过野蛮人实际上受益于雷曼兄弟的崩溃，通过在席位上获得一些额外的损失，首席执行官增加了。“因为雷曼，有一个突破的人加入野村。”
哈奇森说，通过Watermark大楼，牛津大学了解了专业人士和中介中可以依靠的人。2010年，该基金行使了其权利，从Watermark手中买下了瑞银。然后它就松开了。哈奇森说:“以当地的标准来看，我们相当激进。”“时机非常不寻常。我们在三年内增加了7项资产，总价值达70亿加元。我们在购买长期资产和利用大规模升值方面做得非常好。”
其中：绿色公园，商业园在阅读，它在2011年购买了4.73亿€（$第661万美元），出售给新加坡丰树产业2016年周边的7.18亿€，51％的标记;St. Martin’s Court and King Edward Court on Paternoster Square, a mixed-use retail and restaurant property next to St. Paul’s Cathedral, acquired for €137 million in 2012 and €279 million in 2013, respectively — then sold for a combined €472 million in December 2016 for a markup of 14 percent; and the Royal Exchange, a luxury retail space bought for £86.5 million (then $151 million) in 2013, which it still holds. While other institutional investors stood on the sidelines, marveling at the bottom going out of the market, Oxford was cleaning up.
哈奇森长大谈论房地产身边的亲人在安大略省亨茨维尔小镇的餐桌上。亨茨维尔是多伦多北部一个人口19816人的社区。他的祖父靠木材赚钱，并投资于土地和开发小型房地产。哈奇森的父亲是一位连续创业的企业家，修路、种田、兜售圣诞树。
Hutcheson获得了B.A.从西安大略大学的政治学中。他在纽约哥伦比亚大学的伦敦经济学学院和硕士学位的国际关系中粉化了国际关系的研究生文凭。但它并没有提出国际资格的名单，以了解2009年伦敦仍然是一个安全的赌注。
“供求是看房地产的简单方式，”他说。“供应处于检查状态，因为您只能在系统中构建。我们想要在前面的支票簿上看。“
在他看来，牛津地产是“沃伦•巴菲特式的”:“我们想要物美价廉的优质资产，而不是物美价廉的优质资产。”我们准备在质量上投资。我们是一家拥有长期负债的长期养老基金，因此在未来的多个周期中，我们将持有大量房地产。”
城市规划者喜欢机构投资者。亚博赞助欧冠与私人投资者和资产管理公司相比，它们往往拥有更深入、更稳定的资本池，在房地产的盛衰周期中都持有房地产，而且，为了让租户满意，它们往往是自己投资场所的积极管理者。但随着伦敦房地产市场的升温，长期投资者越来越多地收到来自亚洲投资者的投机性报价，这些报价太好了，难以拒绝。大型机构资金必须流向别处，因此投资者要么努力在新市场取得进展，要么把钱花在可能提供更高回报的大型建筑项目上。
就拿Leadenhall大厦，楔状的摩天大楼绰号Cheesegrater，在伦敦金融城。牛津踢，开始了它的发展，2010年，在金融危机期间已经停滞了。它分享了与英国国土的英国最大的开发商之一的合资公司3.5亿£成本，在交易被誉为在市信心的一票。
一年后，全球保险公司AON宣布，大楼的大楼楼层占地面积，达到了这一空间的三分之一。它采取了一个进一步的85,000平方英尺的选择。“这不是奇迹，”沃克莱斯说，反思了AON的决定。“我们知道[Leadenhall Building]不仅在城市，而且在劳埃德旁边的保险区的核心。”
当这栋大楼在2014年投入使用时，金融城写字楼的平均年总回报率为6.9%，相比之下，伦敦西区(West End)为11.2%，布卢姆斯伯里区(Bloomsbury)和霍尔本区(Holborn)为9.6%。牛津大学乐于让伦敦市场自行发展，继续推进其在欧洲的扩张。2014年9月，它以2.64亿欧元的价格，在巴黎市中心的布兰奇街购买了一栋273000平方英尺的建筑。国家控股的铁路网络Réseau Ferré de France的总部位于法国大道92号，2015年1月斥资2.4亿欧元。2015年10月，它以2.5亿欧元的价格收购了巴黎广场(parissquare)，这是一个占地26万平方英尺的办公园区，原是一个多层停车场。牛津大学仍然持有这些资产。
到这个时候，伦敦的Leadenhall建筑已经完成，70％的人让。事情正在抬头。由于JLL的数字，由于空间短缺，这是2015年第三季度的奖金上涨了10％。牛津将伦敦办公室迁入了28楼和第29层，并租用了41楼，为每平方英尺的额外83.50英镑的额外83.50英镑租赁到FM Global。
“我们认为我们会在那里几十年来，”哈钦森说。然后，他无法拒绝。
2017年3月，中国房地产大亨的公司中交置地(CC Land)以投机性出价竞购Leadenhall大楼，令牛津大吃一惊。中渝置地今年5月的出价超过11.5亿英镑，比6个月前9.15亿英镑的估值高出26%。每个人都有价目表，显然，这和牛津大学的一样。哈奇森说:“当这种情况发生时，我们认为我们可以以更高的收益率重新配置这些资金，以满足我们养老基金的需求。”他们出售。英国土地也是如此。当时，这笔交易是英国历史上价值第二高的建筑交易，仅次于卡塔尔主权财富基金2014年以11.8亿英镑收购金丝雀码头汇丰大厦的交易。
这也是由中国买家成为最大的选购在英国一个单体建筑。英镑Brexit后的减弱已经打开了闸门，以香港和中国的投资者对他们来说，伦敦的房地产比公投以前便宜了20％。在七月的对讲机，另一个显着的伦敦标志，卖出1.3十亿£从李锦记，一个来自香港的酱料和调味品供应商主动提供的报价之后。不到金融危机以来十年，这笔交易打破了历年纪录，成为市历史上最大的单一的销售。
今天的伦敦金融城主要是工作一个人。29年来，从1985年到2014年，Peter Rees是该首都中心这一小型自治市镇的首席规划官。他在“大爆炸”之前举办了职位，突然放松了金融市场，1986年。一夜之间，伦敦从面对面的股份交往电子交易，成为纽约竞争对手的金融中心。
国际银行蜂拥而至，想在伦敦金融城分一杯羹。里斯在他现在任教的伦敦大学学院(University College London)的办公室里说:“只有局外人才能看到伦敦有多棒。”当大爆炸发生时，里斯把这个行政区变成了另一个像金丝雀码头一样由玻璃和钢铁建成的纪念碑，从而击退了那些想要容纳大量资金流入的规划者。“我说，‘不，我们应该更像伦敦西区。如果年轻人想去那里，那就是企业想去的地方。’”里斯说，作为一名规划师，他希望创造出“充满活力、活跃的场所”。“这对包括投资者在内的所有人都有利。”他保护酒吧不被关闭，维护夜总会的执照，鼓励多用途建筑，以便员工在下班后继续喝酒。
由于摩天大楼林立，伦敦金融城享有大企业的声誉。事实上，大约80%的公司单独占用的空间小于1万平方英尺。它是保险业的资本，保险业由彼此相邻的小公司组成。里斯将伦敦塑造成一个吸引这些专家聚集的地方。他说，保险公司“必须吸引世界各地最聪明的人才，要做到这一点，保险公司必须是一个有趣的地方。”“这就是区别所在。”
Brexit，远离阻尼的精神，取得了市房地产更具有竞争力。“这是一个让人摸不到头脑，为国内投资者，”世邦魏理仕的安杰利说。“Brexit是铸造一个漂亮的乌云。总理租金正在下降，我们遇到越来越多的困难，又让空间。即使在这种环境中，你有多个中国投资者以低收益率和每平方英尺价格高企收购物业未来英寸如果你像牛津大学的所有者，这是一个伟大的时间卖。”
安杰利说，11个资产价值超过£亿已经进入市场或将很快，他们的销售商希望利用势头。“格雷沙姆街的一半是出售，”他的言论牌坊附近的在广场里大教堂的街道。“当你有这么多的股票进入市场，[卖家]可能就太晚了。”
哈奇森和牛津没有受到惊吓。“我仍然认为，伦敦无疑是世界上最好的城市，”他宣称，并指出，牛津始终处于市场机会。
关键是要在像伦敦这样的热门市场找到它们。牛津更有可能做一个爱尔兰式的告别，在另一个城市开另一个派对。“作为投资者，你要问自己擅长什么，以及在资源有限的情况下，如何赶在你认为将是高增长的趋势之前。通常情况下，你可以与一个混合用途的项目和谐相处，这个项目包含了一点生活、一点零售、一点办公室，它与新一代的生活、工作和娱乐方式密切相关。”
在沃克莱尔坐在啜饮的两百英尺上水，阳光透过105吨厚安全玻璃，进入索尼中心的过滤器。自清洁特氟隆涂覆的织物的伞给出帆供电的涡轮机的印象。在夜间，这些帆通过在由照明艺术家亚·克索尔设计了一个21秒的序列不断变化的颜色照亮。
在这个树冠下方，牛津发现所有欲望的混合用途建筑物的所有洒水。从67间公寓里有一点点生活。距离乐高乐和古景的一点零售。和德国·鲍恩，Facebook，赛诺伊，索尼，柏林州和Wework占据了一点办公空间。该中心满97％。这个主要位置，坐落在柏林的中心地带，在牛津的剧本中提示。
由Helmut Jahn设计的索尼中心并于2000年完成，超过7.5亿欧元的预算。它于2010年销往韩国国有国家养老金服务欧元5.55亿欧元。当韩国人在7月份将其置于市场时，它的价值翻了一番。
据报道，牛津争夺其他五名竞标者今年夏天购买索尼中心11亿欧元。“我们决定深深地坚强，”沃克莱斯说。该基金已成为一名专家。它花了两年的狩猎德国最好的城市，并在找到它之后，搜查了柏林最好的街道。“房地产是一家本地企业，”哈钦森解释道。“我们相信净迁移到城市的全球趋势，因此我们的战略越来越环保，但趋势不会是普遍的。我们认为在世界某些城市将更加加快。这是我们覆盖我们投资的城市的筛子的重要组成部分。“
柏林落入了牛津的筛子。每年有4万到5万年轻人搬到德国首都，为科技公司工作，陶醉于城市的绿色空间、廉价的住宿和美妙的夜生活。最重要的是，它有大量的开放空间，可以像伦敦的Leadenhall那样开发建筑，甚至像纽约的Hudson Yards那样开发整个社区。哈奇森表示:“如果你有开发潜力，那么你的盈利潜力就会大得多。”不过，他相信购买的时机和地点都是存在的。“你不可能总能接触到伟大的开发项目。他们是有风险的。所以你会通过改造来提高价值。”
Vauclair已经盯着婆罗大厦，牛津在索尼中心获得。这座26层楼的山顶楼的拐角处的山脉国家铁路公司Deutsche Bahn的总部，至少在2024年出租时出现续约。“他们可能决定离开或留下来;沃克莱斯说，现在还为时过早。““如果他们离开，你可以创造未来的办公楼。”
突然间，评头接耳的酒店老板又回来了，讲述着潜在的楼层规划、配色方案和可调节办公桌，以吸引已经涌入柏林的年轻员工。“我们需要考虑出售，”他说。“一旦我们在这里部署了地面部队，我们在德国的下一笔投资可能会在柏林。我们认为，柏林是一个可以轻易从11亿欧元增长到15亿欧元或20亿欧元的城市，因为这座城市足够大。”
哈奇森表示赞同：“当我们进入一个新的市场，我们非常规定，很周到。我们慢慢移动，直到我们感到兴奋。而当我们载入我们的枪，我们载入我们的枪以严肃的方式“。
照片信用：照片1和2：Parisquare是牛津物业'巴黎的第三次收购。它于2015年10月买了260,000平方英尺的办公室校园和前多层停车库，€2.5亿欧元;照片3：牛津物业收购了圣詹姆斯市场，在丽晶街附近的历史市场的网站，于2013年5月€412.9万欧元;所有照片由牛津物业提供。