投资商业地产?这就是所有的基础(没有麻烦)

对资产支持证券和热门流行歌曲都很感兴趣，2014年梅根·特雷纳的歌曲“关于那个Bass，是一个完美的旋律隐喻，我们如何寻找价值，在今天的后期市场周期。在证券化资产领域——尤其是商业地产领域——我们认为，鉴于目前的昂贵水平，投资者不应追求收益率。因此，寻找贷款价值比更低、成本基础更低的房产是很有意义的。

为了说明这一点，考虑“六大”城市(纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿、芝加哥和华盛顿特区)的当前估值。这些城市的资本充足率特别高，推高了房价，增加了房地产和贷款成本基础。这些都是国际知名的城市，但在这些地区租房的人都知道它们有多贵。与此同时，罗利、亚特兰大和哥伦布等其他主要城市的房地产价格并没有增长得那么快，尽管这些市场的基本因素，如入住率、租金增长和供需动态可能与六大市场的基本因素一样强劲(如果不是更强劲的话)。这是非常重要的一点。

图1:商业地产比较:小城市与六大城市的比较

资料来源:施罗德，CoStar, 2018年3月。不打算是一个全面的上市市场。

房地产的低成本基础不仅使股权所有者在租金上涨时享受到更大的利润，而且在房地产价值下跌时也提供了一定程度的保护。从贷款的角度来看，这是一个很好的提议，因为低基数提供了一个极具竞争力的优势。租金越低，租客就越多，这有助于维持入住率，保持现金流，并在经济低迷时提供缓冲，使债务偿还能力得到保障。

获得低成本基础的房产的一种方法是向那些最近房产基础“重置”的借款人放贷。一个例子可能是通过过桥贷款购买的房产，过桥贷款是一种短期(3-5年)贷款，通常用于购买在当地市场表现不佳的房产。需要注意的是，获得这些投资机会并不容易;这需要采购和服务能力，所以不要在家里尝试。

下图使用抵押贷款支持证券(CMBS)数据，说明了成本基础的重要性。更大的棕榈滩地区是众所周知的，尤其是马阿拉歌的家乡，一个属于现任美国总统的俱乐部。尽管如此，这个地区并不像纽约或洛杉矶那样出名，也不吸引同样多的外国投资．橙色的线代表历史上每平方英尺的中间价格(PSF)。在全球金融危机(GFC)期间，我们很容易看到逾30%的跌幅。

另一方面，蓝钻代表的是CMBS市场中单个房产每平方英尺的实际贷款。值得注意的是，通过放贷，投资者为艰难的形势，甚至是对GFC，提供了一个舒适的缓冲。大多数蓝钻(每平方英尺贷款)的价格仍低于全球金融危机期间的每平方英尺中位数价格。此外，从小额贷款来看，价格PSF和贷款PSF的数字甚至低于中位数。这代表了一个健康的安全边际。

图2。许多地区提供的过桥贷款PSF水平明显低于GFC时代——西棕榈滩办公地产就是一个例子

资料来源:Trepp, CoStar, Schroders，截至2018年5月。仅供说明。贷款的价值和价格可能会变化，并且可以根据贷款的不同而变化。

为了进一步说明，我们列出了同城过桥贷款的成本基础和贷款基础。虽然整个城市的平均贷款余额为140美元PSF，平均估值为220美元PSF，但这一过渡性贷款有55美元PSF贷款基础，便于购买PSF基础为74美元的房产。这种过渡性贷款创造了一个有吸引力的提议，在市场近期低迷的情况下具有内在的防御姿态。

没问题——为什么投资者应该在CRE市场采取防御策略

历史上低水平的利率、低收益和降低的预期回报促使全球投资者寻求更多的回报、收益和/或收入。其结果是，许多公司都大幅增持了信贷或股票。CMBS市场是另一个可以看到风险寻求行为的领域。CMBS的信用曲线，即AAA级证券与BBB- (BBB-)级证券之间的利差，目前处于2009年以来的最低水平。换句话说，试图在信贷曲线平坦时赚取更多收入，迫使投资者进一步降低资本“堆栈”，而此时他们获得的补偿最少。我们认为，鉴于承担更大信贷风险的回报较低，投资者现在应该转向更稳定或更安全的投资。

结论

通过利用私人CRE贷款市场的低效率，投资者可以追求更高的回报，并在经济和/或房地产市场价值低迷时获得更多保护。通过瞄准不那么拥挤、不那么吸引人的房地产贷款，可以提高风险/回报状况。由于竞争较低，房地产估值更合理，贷款PSF较低。

在杰克逊维尔(Jacksonville)、达拉斯(Dallas)或查尔斯顿(Charleston)等城市放贷，可以减少竞争，并提供实现更高回报的潜力，同时通过较低的成本基础提供下行保护。规模较小的CRE贷款并未成为全球大规模量化宽松资本的目标。但对于那些有能力适当获取这些贷款的人来说，投资于这些贷款的多样化组合可能是一种有吸引力的方式，可以在3-5年期间获得稳定的回报，有效地利用低效率来解决具有挑战性的投资环境。

简而言之，就是这样的基础，没有麻烦．

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