真的有人投资机会地带基金吗?

2017年秋天通过的《减税与就业法案》(Tax Cuts & Jobs Act)，虽然许多经理人和投资者关注的是它能否填补所谓的附带权益漏洞，但当时似乎很少有人注意到这一点法律还创造了一种新的衡量标准，自此成为金融流行词。

投资公司正争相利用这一计划。该计划提供税收优惠，鼓励投资于该法所称的机会区或低收入地区。但这些投资能否给配置者带来税收优惠以外的好处，还有待商榷。

为富人服务的注册投资顾问和经纪自营商Family Management Corp.的首席投资长沙维尔(David Schawel)说周一在推特上发表了他对该结构的看法。

“好吧，我认输了。我试图给他们一个机会，但我还没有看到一个合理的、听起来不错的机会区投资。在推特上．“这些推销词让我想起了区块链，只不过把‘去中心化’换成了‘税务延期’。”

他拒绝进一步置评，但他的观点已经得到了证实:一群金融家迅速对这条推文做出了回应，表达了从长期禁售期到高额收费等各种担忧。据一些投资公司说，到目前为止，配置者向这一战略注入资金的速度一直很慢。

一般“我认为问题在于,这些资金大部分被创业的人开始试图利用这新法律,而不是现有的房地产投资者可能已经完成了交易,”一位要求匿名的首席投资官表示。

就连天桥资本(Skybridge Capital)的总裁布雷特•梅辛(Brett Messing)也忍不住拿这些基金的炒作开起了玩笑。天桥资本为投资者提供机会区房地产投资信托基金。

“机会区就像高中时期的性行为，”梅辛在电话采访中说。“每个人都在谈论它，但没有人去做。”

但基金支持者表示，这种结构有几个好处。据Messing说，Skybridge提供机会区基金是有意义的，因为该公司专注于为投资者降低波动性。

“从投资者的角度来看，政府实质上是在补贴投资者，以降低其投资组合的风险，”Messing说。“政府在有限的时间内提供了分散投资组合的机会。”

该计划是这样运作的:美国政府概述了某些“机会区”，即需要房地产投资的低收入地区。作为在这些地区投资房地产和基础设施项目的回报，企业可以获得多项税收减免。

其中一个原因是，投资者可以在180天内暂时推迟缴纳之前获得的资本利得的税款，这些资本利得将用于再投资于机会区基金。非营利机构税收基金会(Tax Foundation)的联邦研究经理斯科特·伊士曼(Scott Eastman)通过电话表示，他们可以将这些收益的税收推迟到2026年年底或投资被出售之前(以先售出的日期为例)。

如果投资者持有机会区基金的收益5年，他们可以从税收中扣除10%的收益。伊士曼说，如果他们再持有两年(总共7年)，他们可以再免税5%，这意味着纳税人可以从他们应纳税的收入中扣除高达15%的再投资资本收益。

最后，任何投资机会区基金后获得的收益都是免税的，前提是该投资至少持有十年。

史蒂夫·格利克曼(Steve Glickman)帮助创建了这个项目的框架，现在经营着一家专门研究机会区的咨询公司Develop。他说，“这是税法中唯一可以完全冲销资本利得税的部分。”

---

但是为了有资格对于这种冲销，投资者必须做出承诺。一位投资经理表示，这种承诺是值得的。

“房地产机会区基金项目的投资者应该期望中期回报和6%到10%Virtua Partners负责人Quinn Palomino在电子邮件中表示。她补充称，社会影响基金的回报率将较低，单一资产基金的回报率将较高。

另一个好处吗?房地产投资公司M31 Capital的首席执行官泰勒·伦比(Taylor Lembi)认为，这是一种分散化投资。该公司在4月份推出了机会区基金。

"近年来房地产市场的强劲表现，以及对收益率高的资产的需求，是投资者对机会区基金如此感兴趣的原因，" Lembi在电子邮件中表示。“许多投资者都在一个年久失修的股市中增持股票。机会区基金允许投资者推迟对与市场相关的收益征税，并进行多元化投资。”

值得注意的是，尽管机会区基金的大多数产品看起来与其他私人股本投资类似，但内部回报率不会像其他投资一样具有吸引力。

“内部收益率将受到伤害，”上市机会区房地产投资信托基金Belpointe REIT的首席投资官布兰登·拉科夫(Brandon Lacoff)说。Lacoff表示，由于禁售期较长，内部收益率看起来会较低，因为在较短时间内赚到相同数额的资金时，该指标会上升。

伊士曼说，目前还不清楚机会区项目是否会让它们打算服务的社区受益。他还说，这类项目并不新鲜。

“它们是一系列更广泛的计划的一部分，被称为基于地点的激励计划，”他说。

以EB-5签证项目为例，该项目被用于纽约市哈德逊广场项目的开发。该计划允许外国投资者获得绿卡，以换取在美国的投资。对一个被认为是农村或“贫困”地区的投资，将使符合该计划资格所需的投资规模从100万美元减少到50万美元。

[II深潜水:哈德逊广场争议对OMERS有何益处］

伊士曼在谈到其他机会区项目时表示，"效果好坏参半。"“这在刺激这些领域的增长方面可能是无效的。在最坏的情况下，它们可能会对经济陷入困境的人产生反作用。”

伊士曼说，首先，投资者带到一个地区的企业类型与当地工人的技能之间可能存在技能不匹配。他说，在一个特定地区，额外的资本和劳动力的流入可能会导致价格上涨，从而迫使长期居住的居民离开。

伊士曼说:“我认为这个计划对投资者来说应该是好事，因为它降低了他们的资本利得税。”“这对那些社区的人们是否有益仍是一个悬而未决的问题，这是我希望在未来十年确保的事情。”

---

尽管诱人的税收优惠，分配者仍在拖延。

天桥的梅辛说，他理解为什么分配者在这些项目上投资缓慢。

他表示:“这是一项长期投资，在扣动扳机之前需要更多考虑。”

格利克曼认为，对投资者来说，等待可能不是正确的选择。

他表示:“这些资产的价格将永远保持在最低水平。”