对美国投资者来说，机会区是今年最热门的话题之一，尤其是那些投资于商业地产的投资者。2017年的《减税和就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act)创建了机会区，州长有权在本州指定特定的普查区，以获得特殊的税收优惠。指定的区域集中在经济上处于不利地位的社区，这些社区的贫困率至少为20%，家庭收入中位数不超过周边地区平均水平的80%。税收优惠允许投资者在投资于机会区时推迟和减少资本利得税。此外，如果投资持有10年，投资产生的资本收益也会被消除。实际上，这些税收优惠是投资回报的放大器。各州州长已将总共8700个人口普查区指定为机会区。
商业房地产是一个很好的机会区域投资的车辆，因为这些弱势街区的最新财产库存是材料，而改进的网站是广泛的。机会区域规定要求“合格性质”必须涉及“大量改进”，也可以作为大幅开发或大量的翻新。
除了税收优势和回报潜力，许多机构还看到了吸引其利益相关者的社会效益。在这方面，投资者寻找房地产顾问来指导他们通过机会区域的细节和细节，将发现自己与Aegon real Assets US (Aegon RA)紧密合作，Aegon Asset Management的主要房地产投资中心。
Aegon RA房地产股权主管Philip McAndrews表示:“虽然各种各样的投资可以对被指定为机会区域的地区有利，但我们认为，在这些区域专注于多户型房地产机会是最有利和负责任的。”“经济落后地区需要更多更好的住房，更多。”McAndrews补充道:“我们在Aegon的文化亚慱体育app怎么下载鼓励我们追求能够产生可观回报的投资，同时也服务于社区;我们在美国和欧洲都有很强的社会投资历史。我们相信，在机会区进行多家庭投资确实会带来社会效益。”
机会和风险
AEGON RA在债务和股权方面拥有漫长而深刻的投资历史。AEGON RA的应用研究人员在多梦战略中起着重要作用，特别是通过分析投资绩效的驱动程序。McAndrews解释说：“我们是一个在强大的自上而下应用研究中建立纪律策略的机构，结合了强大的自下而上的资产管理技能。在目前的投资环境中，我们喜欢多梦，特别是劳动力多法。“这种焦点通知该公司的机会区域的方法。
Aegon RA的机会区战略的基础是30多个具有人口和经济特征的都会区，这些都会区对多户住宅租赁的需求和供应的约束有积极的影响。McAndrews说:“我们的战略有两个方面:一方面，我们选择一个行业，多户家庭，这与我们的专业知识和令人信服的宏观经济证据，强劲的持续市场需求相协调。但在另一个层面上，我们正在对该行业进行分析，以确定统计上显示有潜力实现显著租金增长的地点。因此，我们的流程为我们对行业和地区的承诺提供了支持。”
“我们试图通过创造一种环境，让市场选择本身推动租金增长，从而自然地保持我们的势头。我们相信，这提高了我们实现承销回报的可能性，”麦克安德鲁斯补充道。
根据当前的周期性和结构性环境调整战略
AEGON RA认为，美国宏观经济和房地产周期的当前状态支持其专注于多达米氏植物，最适合机会区域投资。2019年标志着10TH.上次衰退后经济复苏扩张的周年纪念。“这是历史上最长的上升周期。虽然周期不会因年老而消亡，但脆弱性确实在累积。我们看到了劳动力市场日益紧张的脆弱性，这拖累了经济增长。雇主们报告说，填补职位空缺的难度越来越大。此外，美国不稳定和不确定的贸易政策也导致制造业和商业投资放缓。金融市场正在注意到这一点，收益率曲线接近反转。美国的地缘政治压力增加了不确定性。对于房地产，麦克安德鲁斯指出，“我们看到了资本回报对总回报的贡献不断减少的周期峰值，以及最近疲软的房地产销售显示出的投资者意愿更加谨慎的迹象。”
在这种环境中，建议房地产投资者审查不同财产部门对成熟期的相对脆弱性。“监测土地的宏观经济职位为我们提供了有价值的定价和回报前景的看法。这是我们竞争优势之一，“McAndrews说。在四个主要行业中，由于其防御性特点，多型地在当前环境中最好的，最重要的是，这是持续强烈的需求和持续的租金外汇。虽然在少数城市有一些高端租赁供应，但租赁市场通常非常紧张。目前，根据美国人口普查局，国家空位率为6.8％;从历史上看，自20世纪90年代初以来，尚未发生低于7％的费率。1McAndrews指出，“除了低空闲率，租金上的租约持续时间与其他部门相比非常短，这使得收入流更可管理，因为租约不断转动。”
多户型房地产投资也可能因定义当前时代的各种特殊结构因素而增强。从人口统计学上看，庞大的千禧一代已经达到了最佳工作年龄，正在提振租房需求，尤其是在就业增长强劲的都市区。千禧一代更晚结婚、更晚生育，这延长了他们在出租房的时间。此外，学生债务、缓慢的工资增长、严格的住房抵押贷款要求，再加上独户住宅的高价格，都是购房的重大障碍。麦克安德鲁斯说:“千禧一代基本上是不得已而为之的租房者。”“我们的多户住宅投资目标是他们更喜欢的地铁。”
对于机会区来说，多户家庭的周期性和结构性优势适用，甚至可能更强。在需求方面，机会区社区可以生产多户家庭，这比黄金社区的新建筑更实惠。“在Aegon RA，我们密切关注社区内部和跨社区的租金，以确保我们的项目不会超出社区的负担能力，”McAndrews说。“这一战略原则对我们的劳动力住房和机会区投资都是关键。”
自1987年以来，Aegon RA在多户住宅开发和建设方面的经验在40多亿美元的低收入税收抵免住房项目中得到了充分证明。此外，该公司还赞助了58只面向机构投资者的基金，允许亚博篮球怎么下串他们购买税收抵免。亚博赞助欧冠2
“我们不仅拥有多家族部门的专业知识，但我们实际上投入了许多已经指定机会区域的市场。McAndrews说，这是任何能够提供投资者的赞助商是一个非凡的组合。
1美国人口普查局，目前的人口调查/住房空缺调查，2019年7月25日。
2Aegon RA，截至2019年6月30日
披露
截至2019年10月，对机会区域的未来IRS和财政部指导有不确定性。前瞻性投资者在向机遇区投资车辆进行任何投资之前应咨询其税务顾问。
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