几乎就在美国的办公室职员开始窝在家里的时候，人们开始提出这样的问题:商业地产将会发生什么?办公行业会有未来吗?这一切意味着什么?这些都是很好的问题，Aegon Asset Management (Aegon AM)的一篇新论文对此进行了讨论。该公司以其对实物资产的观察和见解而闻名，我最近采访了这家公司玛莎·佩顿，Aegon Real Assets应用研究主管，关于办公室部门的现状以及如何改变。
的新发布的纸从全球人寿AM的结论是，美国写字楼市场没有面临生存威胁。你是根据什么得出这个结论的?
玛莎·佩顿：这是正确的，我们看不到的威胁存在，我们基础上分析两个部分。首先，这不是部门的第一次沿着这条道路。当快速变化和技术的适应促进从家里更多的工作，写字楼市场遭遇被称为“旅馆式”，那里的工人没有一个永久的服务和工作，而不是只要有可用空间，当他们在办公室的趋势。一些非常大的公司以某种形式采取从家里和旅馆式的工作。从历史上看，热情初始乱舞和很多媒体对创新后，许多企业意识到，他们宁愿自己的人在办公室里，由于种种原因。雅虎的一个很好的例子。
那是什么的分析的第二部分？
在过去的几个月里，我们进行了一些关于上班族偏好的调查。尽管确切的百分比有所不同，但它们表明，员工希望增加在家工作的灵活性，但仍希望至少有一个兼职的办公环境。
如果你考虑到我们以前也有过这样的经历，而且很少有人愿意每天在家工作，那么一定是有别的原因吸引人们来办公室工作。毕竟，在家工作不是比通勤更好吗?在目前情况下，这难道不会极大地降低感染新冠肺炎的机会吗?现在我们都对科维德传染病敏感了，从逻辑上讲，我们不应该想要和其他人在一起工作，或者挤在拥挤的电梯里。
所以，你认为是什么“别的东西”是什么？
我认为这是企业或公司文化的一部分——是想要在创造、维持和执行这种文化中发挥作用的一种结合。亚慱体育app怎么下载所有这些都是人际关系和频繁的人际互动的产物。当人们不在同一个物理空间时，很难保持这种状态。
现在，很多人现在都在说，“我们在家里工作做得很好，”但你怎么谆谆教诲的企业文化在新员工，如果在家工作持续了很长一段时间？亚慱体育app怎么下载你如何让这些人加快速度，并连接到企业文化？亚慱体育app怎么下载我想起了“别的东西”的另一部分是，人类是社会动物。有些人没有很多需要社会交往的，但大多数人做的。我们看到，当淋漓尽致开始国家放松对餐馆和酒吧工作的限制 - 年轻人冲出来给他们，因为他们有需要与其他人。
你所说的对个体企业的运作非常关键，对吧?
是的，这就是我所说的企业文化——个体企业如何评估信息、分配目标、评估市场和竞争，亚慱体育app怎么下载以及他们如何加强人们作为企业成员对待彼此的方式。
这似乎是不可避免的办公室布局，以及如何我们他们的工作会发生变化。你如何预计将展开？
我认为，我们将看到的是过去30年左右发生的办公室演变的逆转，在这段时间里，办公空间的使用变得越来越密集，每个员工的办公空间显著下降。部分原因是科技的发展，例如，现代办公人员不需要太多的空间来归档文件。另一个例子是，律师事务所不再需要图书馆的空间，而图书馆的空间已经脱离了租赁的要求。30年前，办公室里有许多行政助理，而现在只有一个助理来支持整个团队。同样，需要更少的空间。近年来，小隔间(更不用说关闭的办公室)已经让位给银行办公空间，这种办公空间在科技公司中已经很常见。这可能是人们在办公室工作所需要的最小空间了。未来我们将看到去致密化，因为办公室不能让员工坐在一起。这是行不通的。
你怎么看，在短期内打出来的？
这意味着带回更少的人在同一时间，并保持一些人在家里工作，并把他们之间更多的空间，当他们在办公室里。那去致密化和传染的意识可能会推高占用的成本。将有改善家务和改善通风和需求控制有多少人在任何给定时刻的电梯需求。我认为我们将失去我们的办公室厨房和公共区域的热情。我们将看到的另一件事是在供应方面的调整，因为入驻成本是上升，当然，减少对空间的需求。
我们是在朝着那个方向前进吗?流行病和经济压力的双重危机迫使我们不得不面对这个问题?
COVID-19之前有调查显示，该办公室工作人员并没有与狭小的空间，并包含常见的抱怨迷恋：“这是过于嘈杂。我无法集中注意力。我需要更多的空间。我需要安静的空间。我需要获得更多的会议室或私人空间，我可以关门，做我必须做的。”我们正在接近一个转折点。意想不到的事情发生了，我们非常，非常迅速地到了那里。
你触及了供给和需求，这才是问题的核心。那么，你所说的所有这些改变也会改变游戏吗?
要回答这个问题，你必须解开正在影响需求和供给的力量。在论文中，我们区分周期性力和结构力当前沿相反方向拉动之间。我们正处在一个非常严重的经济衰退之中。为了说明的是，在巨大的金融危机始于2008年，实际GDP在2009年下降了2.5％。1在当前的危机中，预测的蓝筹股调查，随着7月10日，预计实际GDP下降5.5％的2020年。2这是一场更为严重的衰退。美国联邦储备委员会每年都会发布一份报告，调查各地联邦储备银行的行长。该调查显示，对2020年中国GDP的预期区间为- 4.2%至-10%。3.这些数字不仅可怕，而且范围非常大。我们正处于深度衰退之中，v型复苏的可能性越来越小，因为我们没有控制住蔓延。周期性地，我们预计写字楼需求将受到打击。它将缓慢发展，因为有长期的办公空间租赁，但我们预计，目前对就业的打击——失业率为11%，围绕这个问题有很多复杂因素——将加剧这种情况。4我今天刚刚读到穆迪报告说，414家公司正在关注违约。这比大金融危机时高出42%。5那咬了一口的办公空间的需求，而且它只会回来慢慢的，你从经济衰退中复苏。
向相反方向拉动的结构力是什么?
正如我们提到的，人们希望在办公室里有更多的空间，现在我们需要让他们之间保持更大的距离，但在结构方面有一些净负面影响，由于通风和清洁的改善，成本会增加。我们还将看到需求有所放缓，因为一些人希望在家工作，因为劳动力增长越来越慢。因此，需求方有这些相互竞争的力量。我认为在我们从衰退中复苏的过程中，你需要将周期力量区分开来。结构性力量——更多在家工作，占用成本，劳动力增长放缓——这些都是长期的力量。供给将根据需求进行调整。我们已经在过去的20年里看到了这一点，在2008年的经济衰退和现在的情况之间，我们没有太多的办公楼建设。我们没有很多市场有大量的新建筑在酝酿之中。不适应更好的内务、通风等需求的办公空间将会非常缓慢地从机构的宇宙中消失，并被转换为其他用途。有很多力量在发挥作用，未来10年这些力量将如何交织在一起，这将取决于这些力量如何交织在一起——但我们将有不同的办公室，不同的使用强度，可能还有非常适度的建设。
从你观察到的情况来看，这是办公行业面临的最复杂的挑战吗?
其实，没有。During the 1991 recession – which was not as severe as the great financial crisis, and nowhere near as severe as where we are now – if you were in the commercial real estate business you thought it was the end of the world in ’91 and ’92. The mantra at that time was “Stayin’ alive until ’95,” because it was expected that was how long it would take until you could breathe a sigh of relief. There was over-construction, tremendous distressed debt, pressures on financial institutions, and the collapse of savings and loans. The current situation is less severe because monetary policy has embraced tools and a level of activity that is keeping a floor under distress.
也有数据的商业地产经营了大量的今天，巨大的透明度跨越各个市场的条件。这是比较新的。商业地产的数据是非常稀疏在80年代末，当贷款人资助所有，过度建设。它只是不存在的，如果你没有拥有它，你不同意它。数据和透明度有助于供应以调整需求变化的能力。
你提到租赁的长度有助于缓解该行业目前的后果。你认为租约将在未来变得更短？
我做。我认为世界正朝着速度更快，而且企业会更不愿意签订长期租约。
从短期、中期和长期来看，Aegon AM在哪里看到了办公室行业的机会?
在短期内，仍然有如此巨大的不确定性。在没有与独特的功能特性，Aegon的AM持有，直到形势的发展，我们有更多的信息。
在中期，我们会寻找租赁活动以及我们认为有吸引力的地点。这将是我们的目标。从长期来看，我们将观察供给和需求是如何根据位置进行调整的——随着经济的复苏，空置率是如何下降的，以及如何决定待定写字楼与郊区写字楼、更密集的内郊区与更稀疏的办公园区之间的关系。这将在空置率的相对变动方面得到解决。
房地产资产已经为众多投资者多年来的替代品。什么是你与众不同？
Aegon的AM在一般的商业地产很长的历史，而在写字楼市场。我们管理的多个周期的行业 - 我们不是新手。为了支持我们的业务，我们有各地的不同市场经验的人才蔓延在美国，欧洲，并在U.K，并在贷款资源服务，研究，数据和系统。我们相信，你需要有你的资源到位，将被监控发生了什么事赫然出现在市场上。
1美国经济分析局-实际GDP。截止2020年6月25日。
2蓝筹经济Indicators®调查。2020年7月10日。
3.美联储。2020年6月10日。
4劳工统计局。美国劳工部。就业形势，2020年6月。
5巴伦周刊。414家公司接近违约，还有两个数字需要了解。2020年7月20日。
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