新的数据分析显示，私人实体资产为机构投资者提供了诱人的潜力，以提高经风险调整后的回报，因为他们预计更频繁的波动峰值和经济复苏步伐、通胀和利率的不确定性。亚博赞助欧冠
根据分析，相对流动性较差的不动产类别(农田、林地和商业地产)的私人投资与股票和债券表现出低相关性或负相关性，分散了投资组合的风险。在分析中，增加对上述任何一个类别的私人投资，都能提高投资组合的回报，降低风险，从而提高夏普比率(Sharpe ratio)。
Grwen Busby，Ph.D.经济研究和战略发展负责人进行了分析;Skye Macpherson，CAIA，威斯彻斯特集团投资经理投资组合管理主管;和Abigail Dean，全球战略洞察头，Nuveen Real Estate。
四个关键观察
除了与传统资产缺乏相关性外，分析的作者选择了农田，Timberland和商业房地产，因为它们的流动性相对较差，交易频率较低，或者不受期权交易等大宗商品投机的影响。此外，耕地、林地、商业地产均有至少25年的指标绩效数据作为合理的分析基础。
该分析采用传统的均值-方差投资组合优化(MVO)，基于历史表现、标准差和不同资产类别收益的相关性。在进行分析的过程中，出现了四个关键的观察结果。
观察＃1：实际资产改善了传统股票和债券组合的风险调整的回报。
亚博赞助欧冠机构投资者想知道私人实际资产如何影响股票和债券组合的风险和返回属性。在下面的数据中（参见图1），有效的边界图表显示了添加农田，Timberland和房地产的影响单独到股票/债券组合。该表还显示了合并所有这三个类别的影响。在这个例子中，实际资产被限制在15%，每个资产平均分配5%。
结果的分析
- 每个类别的实际资产增加返回，风险相似或更低，导致更高的尖锐比率。
- 农田对风险调整的回报产生最大的影响，并在42％的42％处获得了不受约束的投资组合中最大的分配。29％的房地产对回报的第二大影响，随后是21％的人。
- 多元化股票/债券投资组合，为三个实际资产中的每一个分配5％，将年度返回增加28个基点并减少67个基点的风险，产生更高的锐利比率。
尽管耕地是三种类型中流动性最低的，但它的收益高且不相关，风险低的记录是由几个因素造成的。大多数交易发生在个体农民之间，不包括机构投资者，这一事实有助于降低波动性。亚博赞助欧冠通常持续20年或更长时间的持有期也有助于降低波动性。耕地数量下降的其他原因包括人口增长、中产阶级增加、生产率提高、对替代燃料的需求增加以及政府的扶持政策。
总体而言，研究结果支持将传统投资组合与多种类别的实物资产进行多元化，即使在现实限制范围内也是如此。这些约束反映了供给限制、实物资产的相对非流动性、其相对较高的交易成本以及分析中所包含的有限历史。
观察＃2：私人实际资产提供更高的回报，比公开交易商品和房地产库存较低。
将私人不动产与公开交易的大宗商品股票和商业房地产投资信托基金进行比较，以评估私人资产的非流动性对多样化的好处。由于许多机构投资者已经亚博赞助欧冠投资于房地产投资信托基金和大宗商品，如金属或石油和天然气，将私人不动产与公开股票结合起来的影响也进行了比较。该分析使用了固定配置和约束替代方案，占投资组合的15%，符合现实限制。
下面的数据比较了三个投资组合，其中85%是固定的股票和债券，比例为60比40,15%是另类资产。投资组合1增加了三类私人不动产，每一类平均分配5%。投资组合2增加了三类公开交易的商品和房地产投资信托基金，每一类平均分配5%。投资组合3结合了私人和公共资产，各占2.5%。
结果的分析
- 与公开交易的大宗商品股票和房地产投资信托相比，私人不动产增加了投资组合的回报，降低了波动性，从而使夏普比率更高。这可以通过比较上图中Portfolio 1和Portfolio 2的表现看出。
- 私人实际资产有助于使公共交易商品和房地产物品的波动风险多样化。通过比较上述图表中的产品组合2和投资组合3的性能，可以看到这一点。投资组合3中的私人资产和公共资产的结合增加了22个基点，并通过73个基点降低了波动性，与投资组合2相比，锐利比率较高。
观察#3:农地主导了只由私人不动产组成的投资组合。
下一个分析表明，通过检查结构如何根据不同的投资目标改变结构，不同的资产类别如何在组成的投资组合中。使用耕地，林地和房地产的高效边疆允许比较三个投资组合，产生最高效率，最低风险和最高返回（见图3）。
结果的分析
- 风险效率最高的投资组合以64%的耕地为主，但也包括19%的林地和17%的房地产，受益于类别之间的低相关性。
- 最低风险的产品组合将农田降低到39％，增加到25％和36％，反映了类别之间的相对较低或负面相关性。
- 与Timberland和Real Estate相比，最高返回的投资组合由100％的农田组成，反映了更高的回报和较低的波动性。
- 总的来说，最有效的不动产投资组合比最有效的传统股票和债券组合产生了更高的风险调整回报。实际资产组合产生了额外的377个基点的回报，只增加了163个基点的标准差。
观察＃4：在实际限制范围内限制实际资产仍然提高了性能。
对机构投资者而言，多少实物资产敞口才是合理的?亚博赞助欧冠实物资产预计将继续其近期的稳定增长，目前的投资组合配置一般估计在5%至10%，捐赠基金的比例约为15%。总体而言，在2019年管理的27万亿美元全球机构资产中，实体资产占了10万亿美元以上，占近三分之一。此外，金融机构也在增加对另类投资的敞口，以努力增加当前收入和经风险调整后的回报，抑制波动性，并满足通胀保护等特定需求。
平均方差优化输出可能会根据用作输入的时间段的返回，建议对各个资产类的极端分配。对于大多数机构来说，超过25％的分配给个别实际资产类别将是不现实的。大多数投资组合将缺乏足够的流动性来满足近期支出义务，投资者难以进入足够的农田和林地。此外，关于索引数据的局限性和相对较短的历史的问题将反对真实资产的大持股。
对实际资产没有单一的最佳分配，这将根据投资者的特定风险概况不同。下一步分析考虑了两种模型组合，代表了储存20％的股票和80％债券的保守分配，以及80％股票和20％债券的积极分配。合并的实际资产配置限制在保守组合中的10％（每类别3.3％），侵略性组合中的20％（每类别6.6％）。
结果的分析
- 尽管分配限制，但实际资产与股票债券组合相比降低了波动性 - 导致风险调整后的返回更高（见图4，上文）。
- 总体而言，结果表明，基于历史表现，投资者可以改善投资组合风险调整后的回报，这些回报是无限制分配的分数，而是对机构投资者的现实。亚博赞助欧冠
Busby，Macpherson和Dean进行的私人真实资产的整体分析结果应考虑广泛说明 - 不是特定的投资建议。如前所述，数据限制 - 相对较短的时间序列，自我报告和“平滑”效应来自周期性评估 - 可能会低估私有资产回报的实际波动性。传统的平均方差优化具有众所周知的缺点，这些缺点不与特定的资产类别相关联，包括返回的假设通常分布并依赖无法预测未来结果的历史退货。虽然这些限制对确认很重要，但他们不会破坏真实资产在未来持续存在的潜力。首先，长期资本升值取决于可靠的全球趋势 - 迁移增长和城市化 - 推动需求稳步上升和食品，木材产品和高质量商业房地产的供应递减。其次，实际资产的低相关性和多元化风险的能力主要是其私人，相对不用的函数，而不是受公共市场和投机性交易的影响。
下载完整的报告：私人实际资产：从不相关的市场曝光中弹性和多样化。
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