零售业的伟大复兴

2018年，黑石成为英国最大的小企业业主。

那一年，黑石集团与英国最大的私有房地产公司Telereal Trillium合作，从英国政府拥有的铁路网(Network Rail)收购了整个商业房地产投资组合。这似乎是一笔不错的投资:负债465亿英镑(639亿美元)的英国铁路网公司(Network Rail)推迟了1.62亿英镑的投资。成千上万的租户租下了有时潮湿，有时嘈杂的铁路拱门，用于经营面包店、发廊和车库等业务。他们早就该进行结构检查，以确保火车仍然可以安全地在头顶上运行。由于铁路网仍然拥有这些铁轨，英国纳税人将为检查和维护这些结构买单，而黑石集团则可以专注于填补空置的拱门和重新评估租用的拱门。

英国官方的国家审计机构说在未来三到四年里，“由于市场状况和销售情况”，该组合的租金有可能上涨54%。早在这笔交易之前，铁路网公司就一直在努力提高租金。但随着债务不断增加，出售被视为更好的选择。潜台词是:要让这些资产的价值最大化，需要一家私人实体。

即使在Covid-19之前，那种大小的商业房地产投资组合也有风险。作为资产类别，U.K.零售物业已经变得几乎不可触及。U.K.拥有比欧洲任何其他国家的店房空间更多的店铺。它还拥有更多的购物中心，百货商店和破产法规 - 包括公司自愿安排，使零售商更容易打破租约。在你甚至进入网上购物之前。

后来，新冠疫情爆发，英国政府做出了敲响丧钟的决定。2020年4月，该法案禁止商业地产业主要求拖欠租金或驱逐租户。然后，在2020年9月，英国酒店业警告称，如果暂停禁令被取消——禁令继续存在，企业将崩溃。

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Blackstone，在管理层的64.9亿美元，可能会有一年的天气没有8000万英镑的租金收入。它可以等待18个月的租赁租金增加和暂停暂停的暂停，持续到2022年3月。但它无法逃脱U.K.政府从根本上改变了比赛规则的事实。如果投资者认为它拥有可靠收入的租赁，可与债券收入相当，它现在拥有与潜在市场的关系 - 换句话说，租户。根据PWC的一项调查，超过70％的投资者认为，美国房东和租户必须考虑大流行后租赁的新模式。

这不仅仅是黑石。在U.K.，在他们的投资组亚博赞助欧冠合中的制度投资者和养老基金，他们的投资组合被迫进入这一可爱的安排 - 了解到各地股东正在观看的知识。房地产投资管理人员正在寻找工作越来越多的服务，无论是让空间对租户更具吸引力还是对合同更加灵活。U.Kugus Johnston，U.K. PWC的房地产领导人表示，房东和租户之间的关系是不可撤销的改变。“你将在房东和租户之间拥有更有共生的伙伴关系，”他说。“越来越多地，房东将是提供空间，无论是零售还是办公室，更灵活地，租金与表现更加贴近。房东对整个ESG议程并不聋。社会方面是人们越来越意识到的。“

一些投资者正在采取激进措施。4月份，法律和一般投资管理（LGIM），该管理（LGIM）在资产中管理1.3万亿英镑，推出它所谓的“高街未来的蓝图”。诀窍？免费填写所有空的商店空间 - 免费提供给企业家 -

“I’ve never owned a shop before in my life,” says Hope Dean, who now runs a plant store in a shop that had been empty for six years on Kingland Crescent, an unloved shopping street near the train station in Poole, a seaside town on England’s south coast. Dean was working as an events manager when her job was swiftly made redundant by the pandemic. A week after she started working on a business plan for a plant shop, she heard about the opportunity to take on an empty retail unit on Kingland, with free rent and business rates for the first two years.

即便如此，她的一半家想以为她很疯狂。“在大流行中开放商店仍然是一个巨大的风险，”她说。“世界是如此不确定。大多数人都希望在家里的业务上扩展，而不是承担整个商店的风险。我已经解决了一周才能出售多少植物甚至。“

放弃商店空间不是LGIM轻微的决定。自2018年以来一直在作品中。但随着大流行加速了砂砾商店的衰落，LGIM开始思考其房地产投资组合更像是建设租赁部门：建造人们想要租房的东西并为他们提供短暂的租约。“在这种情况下，业主必须善于生产想要和填补差距的占用者，”LGIM实际资产负责人的Bill Hughes说。“而且零售已经变得更接近这一点：你可以在前脚上进入并提供占领者的需求，而不是签署可能在现在可能不适当的长期租约。看看他们想要的东西是更重要的，看看碳捕获。“

这是房地产投资者的大规模变化。几年前，包括企业养老基金和公共部门资金价值十亿的LGIM投资者可能也认为赠送送货商店的想法是首次创业者疯狂。在20世纪90年代，大多数U.K.这一规模的资金将房地产投资信托分成不同的资产课程 - 零售约一半，工业房地产约30％，办公空间约有20％。零售房地产获得了如此大的配置，因为它被认为是最安全的投资，在长期租约上写作，提供了一名投资者十年或25年的安全收入。但在中间年内，替代资产课程出现：建立租赁财产，存储，甚至监狱和学校。“投资的宇宙更广泛，房地产的吸引力变化了，”休斯说。“显然世界已经改变了。有很多功能，但随着在线零售的出现，这一部门称为零售已经面临着逆风一段时间。“

这有点轻描淡写了。LGIM对其具体拥有多少零售资产守口如酒，其中包括购物中心、零售园区和英国的商业街(相当于美国的主要街道)。但这45亿英镑的资产组合甚至在这些资产的租户有机会欠债之前就已经开始让人头疼了。2020年3月，在英国首相鲍里斯·约翰逊下令封锁英国几天后，LGIM、Janus Henderson Investors、BMO Global Asset Management、Columbia Threadneedle Investments和Aviva Investors宣布对其旗舰地产基金实施限制，冻结了价值超过100亿英镑的投资。一年后，晨光的英国房地产基金仍将重新开张。这是一个鲜明的提醒，房地产作为一种资产类别，不适合快速、轻松地出售。

在2020年5月22日发给投资者的一份报告中，LGIM表示，截至3月底，其20亿英镑的英国房地产基金仅收回了所欠租金的76%。写字楼交付了88%的租金，但零售仅交付了61%。地产基金要到7个月后的10月才会重新开放。似乎需要做些什么了。情况是新的，但一段时间以来，LGIM的投资经理一直在考虑零售作为一种资产类别的根本问题。2019年10月，他们聘请丹尼泽·易卜拉欣(Denizer Ibrahim)担任零售和他们所谓的“未来”主管。易卜拉欣自称是一名“正在恢复的建筑师”，他来到LGIM，带着城市规划的背景，并要求彻底反思LGIM如何经营零售。易卜拉欣曾在法国巴黎银行(BNP Paribas)工作过一段时间，从事一项名为“商业地位制造”(commercial placmaking)的工作，该项目旨在将房地产资产管理的两大领域结合起来:租金收益和占领者，以及底层空间和场所。然后有一天，他意识到缺少了什么:消费者。“房地产非常固定，而消费者的预期非常不稳定。 I believed the future of retail was about agile, flexible environments. So I jumped ship,” he says.

在LGIM，易卜拉欣正在实现他受消费者驱动的幻想。在LGIM的购物中心，他正在把走廊变成体验，以吸引在各个商店之间穿梭的消费者。在另一个南海岸城市伊斯特本，LGIM正在改造另一个以“玩耍”为主题的秋千、回旋和座位购物中心。每个中心都有一个活动项目，包括读书俱乐部、国际象棋、健身课程和瑜伽，还有墙上的艺术作品和更灵活的、特别的零售机会，比如为企业家提供的市场摊位。易卜拉欣说:“这并不像你想象的那么贵。”该计划的每个产品都有自己的ROI和KPI，外加一个数据分析团队和一个数据仪表盘。我们发布的所有内容都要经过评估，以确定我们如何制定整体战略。”

然后有免费租金。作为该项目的一部分，LGIM实际资产正在为王国提供十个商人，迪恩开设了她的植物店，前两年没有租金或商业费率。它还推出了最多15名供应商的本地市场。Lgim拥有海豚购物中心，毗邻王国，希望通过复制高街，它可能会将“身份和活力”的整体注入镇中心。像院长这样的企业家很高兴。当我在6月打电话时，她说记者每天都在打电话听取该计划。一个发光的作品纽约时报刚刚出来吹捧LGIM在Poole及其新的租赁模式中的工作，提供短短三个月的租约，并根据公司的收益与租金合同，称为营业额租赁。它没有提到LGIM的基金已被暂停，40％的零售租户没有支付租金。在今年夏天，法律和综合集团的股价在2020年3月袭击了157秒的富时100次汇率差异，在富时100分交，当资金被迫关闭时，达到了157倍。

LGIM举行了赌注：通过创造持续的收入流，这将奖励两年的收入，这些收入将符合通货膨胀，从长远来创造收入的安全性。“我不认为放弃U.K周围的城镇是正确的。因为零售命题没有工作，”真实资产负责人休斯说。“如果所有者和地方当局不这样做，那么很难看出这些城镇如何恢复。”

休斯说，也许更重要的是，在ESG为王的时代，社会责任在利益相关者和股东中发挥得很好。“我们不是说海豚中心要完蛋了;我们的意思是，它需要谨慎、周到、补救的活动，才能有一个长期的未来，”他说。“这个项目耗时且密集，但一旦它发展起来，我们最终将获得一项资产，对我们的活动和退休人员都有回报。”

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黑石采取了一种非常不同的方法。Right away, its purchase of commercial real estate in railway arches marked a departure from the fund’s usual “buy it, fix it, sell it” strategy of refurbishing unloved properties and selling them for a huge profit, in favor of a buy-and-hold approach. It formed a joint entity to buy and manage the arches with Telereal Trillium, which manages assets worth £8 billion. They called the new entity The Arch Co.

这笔价值14.6亿英镑的交易是黑石集团在英国最大的房地产投资之一。它的规模堪比黑石集团(Blackstone) 2015年收购曼哈顿最大公寓楼史岱文森镇(Stuyvesant Town)的交易，也引发了类似的政治审查。负责英国公共账目委员会(Public Accounts Committee)的政界人士梅格•希利尔(Meg Hillier)称，这笔交易是为了堵住债务而进行的“贱卖”，并要求英国国家审计署(National Audit Office)进行调查。这项交易让全国各地的机械师、酿酒厂和面包房的心生恐惧——这些企业主在他们的财产被公有时，已经面临着房租的急剧上涨。2016年，铁路拱门的租户成立了一个名为“拱门守护者”(Guardians of the arches)的行业协会，反对房租大幅上涨。在出售期间，它反对拱门的私有化——尽管私有化成功了，租户设法让黑石签署了一份宪章，一份非正式的协议，举行定期会议，并沟通任何变化。

评论员被称为该协议是在英国退欧之后“对英国经济前景的一种押注”，而且正值许多人已经认定的商业街的最终衰落之中。亚当•Dakin Telereal新的业务和服务主管总经理否认拱co .)计划抬高收入仅仅通过提高租金,指出900年的拱门是空缺的销售点,主要是由于状态不佳,成熟的重建。然后大流行来袭，对英国零售业来说原本很糟糕的情况变得非常糟糕。

2020年，英国商业街失去了两家巨头:德本汉姆百货公司(Debenhams)和阿卡迪亚集团(Arcadia Group)。仅在2020年，英国就有近3000万平方英尺的零售场所永久关闭。这些巨大的砖砌建筑曾经是充满活力的特许经营场所、无聊的青少年和在午餐餐厅端着托盘排队的中年妇女，现在却在许多英国城镇的中心一片漆黑、空无一人，它们紧闭的大门是零售行业腐烂的有形表现。在其他地方，一串较小的多米诺骨牌正在倒下。据统计，2020年，英格兰、威尔士和苏格兰平均每天有48家商店、餐馆和其他休闲和接待场所永久关闭数字由本地数据有限公司是一家研究提供商的PWC编制。U.K.政府于2020年3月通过了Coronavirus法案，使其能够为小型商务租户提供租金，使房东喜欢拱门公司，不得在3月及以后出租。租户的真正刺痛将进一步下行：一旦暂停到期，租户会发现自己在拖欠时的所有租金。

当大流行击中时，拱门公司的租户压力，同意暂停与租户的租金谈判，并设立1000万英镑的艰辛基金说将支付1,450个受影响最严重的租户的无租期期。拱门的监护人说对租户来说，这一提议是一个“结果”:“许多企业将无法生存下去——他们正在考虑破产清算，而不是承受危机带来的负担。”

自7月份持续租金以来，拱门公司已恢复重新谈判租赁合同。汉娜·奥兹科斯（Hanna Ozkoch）在贝斯诺格林队运行拱门咖啡馆，他表示，拱门公司的计划从16,000英镑到35,000英镑的价格超过16,000英镑的计划是“完全不可能”。“我们为工作级别的人提供服务，只是无法抵消淫秽价格，”她告诉伦敦的记者次12月。“这就是为什么这么多小企业正在离开。”

有一件事阻止了这一连串的驱逐行动:英国政府禁止换锁，以追讨新冠肺炎拖欠的商业租金，该禁令最近被延长到明年3月。这一禁令意义重大:许多租户将无力偿还欠款，阿奇公司(Arch Co.)已表示，在许多情况下，它将不再允许任何拖欠租金的折扣。

这些租户中的许多人的未来尚不明朗。整个夏天，Arch公司发布了两项公告。今年8月，英国物业管理公司Glenny宣布，该公司已被任命在伦敦销售由Arch co .拥有的114套公寓组合，这些公寓的年租金价值为210万英镑。Arch公司表示，这些房产需要资本投资——这种投资需要超出铁路网等公共实体能力的借款。由于新冠疫情，很多资本支出不得不暂停，但随着封锁放松，Arch Co.正准备让占产品组合四分之一的空拱门重新投入使用。在此之前，有消息称Arch公司将任命一位新的首席执行官，克雷格·麦克威廉。麦克威廉曾在格罗夫纳(Grosvenor)工作，这是一家古老的全球性房地产公司，隶属于英国王室——威斯敏斯特公爵(Duke of Westminster)。

黑石(Blackstone)欧洲房地产业务主管詹姆斯•斯帕拉(James Seppala)会告诉你，黑石对三个领域感兴趣:物流、住房租赁和生命科学。他说:“疫情既加速了某些趋势，也扰乱了某些趋势。”“我们认为，它加速了向电子商务的转变——一方面，有利于物流行业，但另一方面，影响了实体零售的某些子行业。”

在物流中，这是他发现最有趣的“最后一英里”。“Covid-19加速了电子商务渗透的增长，特别是在大陆欧洲，我们相信，电子商务相对渗透。”他指出了Mileway的成功，这是由黑石公司拥有的物流公司，专注于在交付前的最后一英里。迈尔韦在十个国家占据了1400万平方米。“随着消费者偏好继续发展，我们的意识是填充地点的分销中心需求可能会增加。”

进入McWilliam，一个来自一系列测量师的男子 - 他的父亲和他的妻子都在交易中。McWilliam最初在私募股权和投资银行中彻底削减了他的牙齿。他曾经吹嘘在加入Grosvenor之前，他代表堡垒投资集团购买了一座建筑物，美国投资巨头，并拥有出售在他签署合同之前，它超过了他支付的100万英镑。

在格罗夫纳(Grosvenor)，他在伦敦南部一家前饼干工厂工作期间，以获得规划权的专家而闻名。2018年，格罗夫纳申请了将旧厂区改造成1300多套房屋出租的规划许可。当当地议会于2019年最初拒绝批准时，麦克威廉加倍努力，在媒体上撰文，讲述该公司将如何“向公众开放”，并寻求“社区、规划当局和开发商之间更公平的权力平衡”，以赢得对新开发项目的支持。一年之后，在伦敦市长的调停下，格罗夫纳成功了授予允许将这片土地改造成1500多套房屋出租。

这种经验对一个投资组合很重要，因为测量师们正在就每平方英尺零售空间的价值以及如何通过提高租金、改变租赁规模或改变用途来增加价值等问题进行仲裁。8月中旬，一些企业主聚集在伦敦东部的一个拱门上，讨论这些发展——以及他们如何能够抵制房租上涨和最终被驱逐。阿奇公司在英国的投资组合中，有四分之一是空的——但在伦敦东部的这个地区，空置率正在上升。2019年，75%的单元已填满，阿奇公司(The Arch Co.)目前正在谈判，以填补剩余的物业。租客们已经注意到，新入驻的企业和离开的企业是不一样的。家庭经营的咖啡馆和移民经营的机械师都关门了。在外面，Deliveroo的自行车司机把车停在已经关闭的拱门附近，拱门上挂着连锁店的小标志。敞开式拱门前排满了一排排的金属架子，上面摆满了干货和家用清洁用品。黑石表示，快速食品杂货配送公司突然涌入伦敦这一地区，是这些公司对空间的需求，而不是公司战略的结果。在这个城市的黄金地段，像Weezy和Zapp这样的公司说，拱门是理想的商业场所。 Erin Peyman, head of property at Weezy, says the company has been working together with The Arch Co., using its property location requirement list to look for its next fulfillment centers.

然而，居民抱怨巨散的巨大噪音随着时间的时间来，而现有的租户担心曾经互相服务的当地企业生态系统的死亡。“这里的风险是，房东将在最大租金模型上运营，并且将有一个特定的商业类型的过度饱和，以损害庄园，”拱门监护人董事总经理Leni Jones说。监护人呼吁当地和中央政府审查如何进行租金。

“威胁搬走是抵抗的唯一方法吗?”十年前创办E5面包房的本·麦金农问道。这家面包店和咖啡馆占据了伦敦菲尔德火车站正下方的两个拱门，雇佣了100名员工。在6月暂停租金上涨的禁令结束后，麦金农和街道上的其他几位租户面临着与街道上的新租户相匹配的房租大幅上涨。在8月份的会议上，他对其他交易员表示:“他们对简陋的工作环境索要高昂的租金。”“在几周前的那场倾盆大雨中，雨水从天花板上倾泻而下。”租户们的情绪是好斗的——这与商业地产资产管理的未来——被描述为“共生伙伴关系”(symbiotic partnership)截然不同。

拱门公司承担了投资组合时，拱门公司推出了一项负担能力机制，作为其租户宪章的一部分，与拱门的监护人进行磋商，目的是在拱门中保持各种各样的企业组合。作为这项努力的一部分，它同意避免租金增加，搬迁选项，并以“侧面字母”的形式租赁优惠。这些是租户和拱门公司之间的私人安排，以少于合同金额，以租客的财务信息返回，包括审计账户，确定它可以支付多少钱。拱门公司表示，这些信息是建立优惠率的必要条件。但有些租户已经说过所要求的信息过度。侧面信风险膨胀市场，拱门的监护人警告说，由于合同金额往往与所支付的金额不同。在与伦敦的采访中次琼斯说，如果租金不透明，“未来三年内，整个伦敦乃至全国的商业租赁市场都将陷入危机。”

尽管如此，Arch公司表示，它的入住率在整个疫情期间保持稳定——考虑到全国小企业的倒闭率，这是一个了不起的成就。2020年12月，也就是接手投资组合一年后，Arch Co.表示，公司的流失率(即离职企业数量)为7%，低于铁路网项目下的11%，同时有150家拱门重新投入使用。中小企业仍然占据了90%的住户，全年都没有变化。Arch Co.表示，在头12个月里，它已经清理了50%的未完成租金审查的积压，低于因Covid-19的爆发而设定的80%的目标。拱门守卫者表示，尽管拱门公司没有失去任何租户，但一些人已经放弃了部分租约，空间变小了。

黑石将拱门描述为其房地产部门的“独特投资组合”。但有迹象表明，该公司正越来越多地寻找传统投资组合之外的资产，以便让机构和个人投资者都有更多的敞口。“因为在如今的背景下，利率如此之低，传统的60-40组合在基础资产升值和收入方面都无法产生足够的回报，投资者和顾问意识到，要在风险调整的基础上产生收入和回报，(你需要其他选择)，”百仕通私人财富解决方案高级董事总经理兼首席运营官托德·迈尔斯表示，告诉Citywire。本月，Blackstone为其Blackstone欧洲物业收入基金提高了2.5亿欧元（2.9亿美元），为私人投资者提供旗舰欧洲核心+房地产基金，通常保留为机构投资者。亚博赞助欧冠“您可能不需要日常流动性，股票和债券投资组合提供。我们建议大多数CIO办公室，通过在日常流动性结构中拥有几乎所有资产，您放弃了回报和收入，“Myers表示。

黑石旗舰基金欧洲核心+于2017年8月推出，目前管理着近170亿美元的资产。黑石表示，在截至2021年8月的12个月里，该公司的股息收益率比政府债券收益率高出340至440个基点，并为投资者提供了对冲通胀的工具，因为在过去10年里，房地产收入的增长速度快于通胀。Seppala说黑石的大小使它获得大量数据,允许它去追求更大的利润在其投资组合:“我们的投资组合管理的规模让我们获得大量的专有数据和实时信息,这是非常有用的在通知和指导我们的投资策略。”

LGIM不愿确认Kingland在其基金组合中的位置，只表示其零售资产分布在多只基金中。其管理地产基金(Managed Property Fund)规模为30亿英镑，包含70项资产，其中约20%投资于零售领域，包括仓库和购物中心。有迹象表明，LGIM正试图减少该基金在零售领域的敞口:在2021年第二季度，该基金处置了四项资产，包括两家商业街商店和一个零售仓库园区。与此同时，拥有逾20亿英镑资产的LGIM英国地产基金(LGIM U.K. Property Fund)在截至6月30日的12个月内为投资者提供了7.96%的回报率。

这些投资组合构成的变化向投资者发出了一个信号，即商业地产的格局已经发生了不可逆转的变化。普华永道的约翰斯顿表示:“(疫情期间)发生的事情削弱了过去做出的许多决定的基础。”“必须要重新设定，这从来都不是一件容易的事情。”约翰斯顿说，投资者将越来越多地发现，投资的财务可行性与租户的成功挂钩，投资者将通过创造性地利用数据来确定如何更改报价条款而领先。

“您需要成为一个成功的房东的数据的整个问题 - 如何确定您需要的数据，您如何收集它，您如何分析它，如何分发它 - 这将是一个非常有趣的作品，”Johnston说。他说房东将更接近他们租户的财务表现，以及通过租赁到租户的不同方式 - 就像Arch Co.要求看到其租户的财务数据一样作为LGIM正在使用新租户的周转租赁，并利用数据分析更加流畅，灵活地填补遗产购物中心。

“将成为零售业的房地产向前发展，”约翰斯顿说。“我打赌，未来，人们也赚钱。”