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特别报道:美国住房提供了弹性的机会

特别报道

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2020年11月2日从2021年11月Grubb属性特别报道

美国最大的住房危机正在经历它的存在,和大部分的缺口是价格适中租赁住房。这种差距基本住房需求引起的问题——人口造成的长期转变——供给快速上涨所造成的成本约束,建立住房。

提供基本住房不仅是一个明智的政策和道德责任——这也是一个不错的投资机会和策略。本期特别报道将看这个机会以及如何访问它。

1的投资机会

为投资者增加替代分配通过房地产、基本住房提供了更强大的比建造豪华公寓安全边际,因为需求是由人口而不是经济运行在任何给定的时刻。大型千禧和Z一代人口在美国已经面临住房短缺,和成本压力限制供应只会加强在未来几年。

通过瞄准失踪人口,基本住房可以达到更大的观众大大缺医少药的产品今天正在建造。这为投资者提供了一个机会参与弹性,risk-mitigated策略,竞争产品在城市市场在整个美国

基本住房是迫切需要在网关市场和高速增长的城市,可以对投资者有吸引力的产品寻求进入这些市场。网关市场像洛杉矶、旧金山奥克兰海湾地区,纽约,例如,经历了几十年的住房挑战,问题正在恶化。海湾地区的房价中值上升了一个自2012年以来,经通胀调整后的70%。¹

COVID-19最严重的大流行期间,有一个独特的机会为开发者进入这些弹性市场折价。人暂时从高密度城市转向短的地区。这种短期住房需求的转变为网站创造了买进的机会在密集的市场,降低成本的一个最关键的输入:土地。

高增长市场,根据定义,有很高的住房需求,进一步推高了建设成本。夏洛特和亚特兰大等城市正在努力建立足够的住房,和他们所做的主要是高端的规模,因此无法负担他们的许多居民。

虽然快速增长使进入这些市场的挑战,公司等Grubb属性可以部署技术来降低有效成本由采购土地免费通过其商业部门或谈判税收减免,以换取moderate-priced住房,以及其他创造性的方法。这允许一个多样化的市场投资者的投资组合,和一个机会投资于一些最弹性的市场经济和就业中心,甚至在经济衰退期间表现良好。

2理解可投资属性

所以,基本住房究竟是什么?显而易见,它是家庭收入超过60%的面积平均收入(AMI),把它们高于截止的公共住房补贴,但赚不到140%的AMI,把它们低于阈值买得起豪华住宅。基本住房应该大约4100万家庭在美国,offering working professionals affordable and quality housing options in urban markets.

建筑基本住房需要解决当前在美国住房短缺。根据最近的统计数据从房地美(Freddie Mac)、美国房地产市场380万个家庭缺乏所需要满足的需求。²房地美(Freddie Mac)估计有52%的增长自2018年以来,美国的房屋短缺——10年的underbuilding的结果。

不是劳动力或豪宅

亚博赞助欧冠机构投资者不应混淆基本住房与员工住房,这很大程度上是通过现有的租赁物业中等收入的工薪家庭和两个,三个或四个卧室。这种类型的员工住房通常是位于郊区靠近学校。员工住房是一个至关重要的组件的美国住宅;然而,单位配置和位置基本不适合今天的年轻人进入劳动力市场的需要。

投资者还应区分基本房和豪华房,AMI目标年收入的140%以上。豪华住房目前在大多数城市市场饱和。在过去的五年里,大约75%的新住宅产品建造的多户市场豪华住宅。

司机的基本住房短缺问题

推动基本住房短缺的一个问题是日益增长的人口的需求大千禧,Z一代一代的或即将进入职场。考虑到生育高峰发生在2007年(2021年,14岁人口),这个人口力量预计将持续至少另一个十年。

除了这个整体需求,也有被压抑的千禧一代对住房的需求和Z一代:2020年2月,主要COVID-19大流行之前来到美国,47%的年龄和至少一个家长生活在一起。³在2020年,流感大流行影响的只有创造了更多的被压抑的需求和推动这个年龄段的52%以上是住在家里。

尽管这种需求,住房供应一直保持在历史低位,因为在建立新的住房成本的挑战。这里有一些导致成本上升的因素:

土地成本上升。在2012年至2017年之间,独栋住房用地的价值在美国几乎四倍的速度比通货膨胀上升。因此,房价中值每英亩土地现有的独栋房屋上涨27%。这表明,土地成本发挥了关键作用在最近房价的迅速增大,而同期上涨近29%。⁴
建设成本上升。另一个重大挑战是前所未有的建设成本的通货膨胀,影响了整个房地产行业的东西。特纳工程造价指数发现,10年平均建设成本的复合年增长率为3.95%——大约25%高于同期平均工资增长。
大流行的连锁反应。大流行造成了供应链问题,加剧了成本和可用性的建筑材料如木材、混凝土和钢。例如,木材,通常在200美元和500美元之间波动每1000板英尺,最近达到创纪录的价格1700美元/ 1000板英尺高。这木材价格上涨导致平均新独栋房屋的价格增加近36000美元,根据全美住宅建筑商协会。⁶

住房成本已经超过了工资和通货膨胀增长一段时间。冠状病毒大流行和相关的经济收缩,预计这一趋势将急剧加速,把房屋的一个更大的年轻的美国就业。

的“中层缺失”

上述经济压力将扩大的“中层缺失”,租房者不符合补贴住房但不能构成大多数新建设的豪华住宅。例如,Trulia网站最近发现,教师可以不到20%的待售房屋93年11美国主要市区进行了研究。基本住房缺口使得“中层缺失”没有一个有形的住房和道路,最终,经济稳定和流动性。在2020年英国《金融时报》最近发现,许多千禧一代,现在30多岁的,只有3%的家庭财富。相对,婴儿潮时期出生的人有21%的家庭财富当他们到达他们的30年代末在1990年代。

这个“中层缺失”人口质量需要住房,他们可以负担得起在为他们工作的地方——基本住房更重要在这个时刻,为投资者创造一个重要的机会非常有弹性的一部分资产类别几乎没有竞争。

3解决社会和投资者

Grubb属性投资专业人士发现他们相信的是一个解决住房的差距——这是一个服务于所有利益相关者:投资者,潜在的居民,和更广泛的社区。Grubb属性制定通过其链接公寓^sm品牌,专注于智能设计和居民设施提供一个低成本、城市加密生活的机会。

在发展中链接的公寓^smGrubb属性,关注两个关键优势:位置和价格点。选择城市位置附近的社区设施、交通选项,主要的反周期就业锚研究型大学和医学中心等。Grubb属性也目标租金负担得起的中等收入居民收入60 - 140%的区域。

驾驶价值

Grubb属性如何实现这样的价格在这些目标位置,几乎没有其他多户产品正在开发类似的价格吗?

公司驱动价值通过创新的网站采集等方法,共享停车、税收优惠、补贴等等。例如,Grubb属性关注六高效平面图类型复制所有的社区。这个行业中是独一无二的,标准往往超过超过25个类型的单位。这个产品差异化不把资源浪费在不必要的组件的一个单位或社区居民不价值——驱动更好的居住体验,并可能增强投资者的回报。

Grubb属性也着眼于可持续性和环境、社会和治理作为一种投资工具,可以降低复发的公用事业成本公寓居民,其最近链接^sm社区获得了国家绿色建筑标准(NGBS)银的名称。

证明Grubb属性”战略是整个大流行,其多户社区保持高入住率和租金集合,每个月超过98%在2020年明显高于全国平均水平。这是由于部分Grubb属性理解其终端用户的承诺客户挣扎并提供解决方案,超过预期的质量和体验。

重点客户提供更好的居住体验和回报投资者期望通过一个真正的差异化产品,地址主要市场缺口。

独特的结构

Grubb属性完全垂直整合公司在会议组织的需求所要求的深度和程度基本住房的差距。其发展项目是完全专注于把链接的公寓^sm社区的城市填入市场,这种类型的住房是迫切需要的。尽管Grubb属性在增值住房和成功经验,销售,减少其投资组合的一部分集中在开发和管理的基本住房投资回报。

Grubb属性是当前投资策略从深经验生于多户家庭和办公室的投资。这个戏剧等方法创新的选址,这有助于降低成本。例如,在许多市场Grubb属性获得办公大楼在城市加密与英亩的表面停车位置。然后开发一个链接公寓^sm社区土地,停车场之间共享办公租户和新居民。这个策略降低建设成本,提供了一个稳定non-tenant收入来源,允许Grubb属性通过节省居民。