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了解可投资的属性
摘自2021年11月Grubb Properties特别报告
美国目前正经历有史以来最严重的住房危机，而大部分短缺都出现在价格适中的租赁住房领域。基本住房的这种缺口是由需求问题(人口结构的长期变化)和住房建设成本迅速上升造成的供应限制造成的。
提供基本住房不仅是一项明智的政策和道德义务，也是一个很好的投资机会和战略。本期特别报道将探讨这一机遇以及如何把握这一机遇。
1投资机会
对于希望通过房地产增加替代配置的投资者来说，基本住房比建造豪华公寓提供了更强的安全边际，因为需求是由人口结构决定的，而不是由特定时刻的经济表现决定的。美国千禧一代和Z世代的大量人口已经面临住房短缺，未来几年限制供应的成本压力只会加剧。
通过瞄准缺失的中间人群，基本住房可以覆盖到今天正在建造的产品严重不足的更大受众。这为投资者提供了一个参与弹性、风险降低战略的机会，在美国城市市场几乎没有竞争产品
在门户市场和高增长城市，基本住房都是迫切需要的，对于希望进入这些市场的投资者来说，这可能是一种有吸引力的产品。例如，洛杉矶、旧金山/奥克兰湾区和纽约市等门户市场已经经历了几十年的住房挑战，而且这个问题正在恶化。自2012年以来，湾区的房价中位数经通胀调整后上涨了70%。1
在2019冠状病毒病大流行最严重的时期，开发商有一个独特的机会以折扣价进入这些具有弹性的市场。人们暂时从高密度城市转移到低密度地区。住房需求的短期转变为人口密集市场的地块创造了购买机会，降低了最关键的投入之一:土地的成本。
顾名思义，高增长市场对住房的需求很高，而这进一步推高了建筑成本。像夏洛特和亚特兰大这样的城市正在努力建造足够多的住房，而它们所建造的大部分都是豪华住宅，因此许多居民负担不起。
虽然快速增长使得进入这些市场具有挑战性，但像Grubb属性可以通过其商业部门免费采购土地，或通过谈判减税以换取中等价格的住房，以及其他创造性的方法来降低有效成本。这使得投资者的投资组合多样化，并有机会投资于一些最具弹性的市场，这些市场的经济和就业中心即使在经济低迷时期也表现良好。
2了解可投资的属性
那么，到底什么是基本住房呢?显而易见，这是针对收入超过一个地区收入中位数(AMI) 60%的家庭，这使他们超出了公共住房补贴的界限，但收入不到AMI的140%，这使他们低于买得起豪宅的门槛。基本住房应服务于美国约4100万个家庭，为在职专业人士提供城市市场上负担得起的优质住房选择。
建设基本住房对于解决美国目前的住房短缺是必要的。根据房地美(Freddie Mac)最近的统计数据，美国住房市场还缺少380万套住房来满足全国的需求。2房地美估计，自2018年以来，美国的住房短缺增加了52%，这是10年建设不足的结果。
不是劳动力或豪宅
亚博赞助欧冠机构投资者不应将基本住房与劳动力住房混为一谈，后者主要通过现有的两居室、三居室或四居室出租房服务于中等收入的工薪家庭。这种类型的劳动力住房通常位于靠近学校的郊区。劳动力住房是美国住房存量中至关重要的组成部分;然而，单位的配置和位置在很大程度上不适合今天进入劳动力市场的年轻人的需求。
投资者还应该区分基本住房和豪宅，后者针对的是那些收入高于AMI的140%的人。目前，大多数城市的豪宅市场已经饱和。在过去五年中，多户住宅市场上新建的住宅产品中，大约75%是豪宅。
基本住房短缺的驱动因素
导致基本住房短缺的一个问题是，大量千禧一代和Z世代正在或即将进入劳动力市场，他们的人口需求不断增长。考虑到2007年的出生高峰(到2021年，这一人口将达到14岁)，这一人口力量预计将至少再持续10年。
除了这一总体需求外，千禧一代和Z世代也有被压抑的住房需求:2020年2月，主要是在COVID-19大流行进入美国之前，47%的18-29岁的人与至少一位父母住在一起。3.在2020年，大流行的影响只是创造了更多被压抑的需求，并迫使这一年龄段超过52%的人住在家里。
尽管有这样的需求，但由于建造新住房的成本挑战，住房供应一直保持在历史低点。以下是导致成本上升的一些因素:
- 土地成本上升．2012年至2017年间，美国独栋住宅用地价值的上涨速度几乎是通货膨胀的四倍。因此，现有独栋住宅的每英亩土地价格中值上涨了27%。这表明，土地成本在最近的房价上涨中发挥了关键作用，同期房价上涨了近29%。4
- 建设成本上升．另一个重大挑战是建筑成本空前的上涨，这已经影响到了整个房地产行业。特纳建筑成本指数发现，建筑成本的10年平均复合年增长率为3.95%，比同期平均工资增长率高出约25%。
- 大流行的连锁反应。疫情引发了供应链问题，加剧了木材、混凝土和钢材等建筑材料的成本和供应。例如，木材的价格通常在每千板英尺200美元至500美元之间波动，但最近却达到了每千板英尺1700美元的历史新高。据全美房屋建筑商协会(National Association of home Builders)称，木材价格的上涨导致新建单户住宅的平均价格上涨了近3.6万美元。6
一段时间以来，住房成本的增长速度超过了工资和通货膨胀的增长速度。随着冠状病毒大流行和相关的经济收缩，预计这一趋势将急剧加速，使更多年轻的就业美国人买不起房。
“缺失的中间”
上述经济压力将扩大“缺失的中间阶层”——那些没有资格获得补贴住房，但又买不起构成大多数新建筑的豪华住房的租房者。例如，Trulia最近发现，在研究的93个美国主要都会区中，有11个地区的教师可以负担得起不到20%的待售房屋。巨大的住房缺口让“缺失的中间阶层”没有切实的途径拥有住房，最终也无法获得经济稳定和流动性。英国《金融时报》最近发现，到2020年，许多30多岁的千禧一代仅拥有3%的家庭财富。相比之下，婴儿潮一代在20世纪90年代30多岁时拥有21%的家庭财富。
这些“缺失的中间”人口需要在适合他们的地点买得起的优质住房，这使得必要的住房在这个确切的时刻变得更加重要，并为投资者创造了一个重要的机会，使他们成为一个非常有弹性的资产类别的一部分，竞争很少。
3.社会和投资者的解决方案
Grubb Properties的投资专业人士已经找到了他们认为的解决住房缺口的方法——这是一个服务于所有利益相关者的方法:投资者、潜在居民和更广泛的社区。Grubb Properties通过其Link Apartments实现了这一点sm品牌，专注于智能设计和居住便利设施，提供更低成本，城市填充生活机会。
在发展领汇公寓时sm在美国，Grubb Properties专注于两个关键的差异化优势:地理位置和价格。城市选址要靠近社区设施、交通选择和主要的反周期就业锚，如研究型大学和医疗中心。Grubb Properties还将目标定位于收入为该地区收入中位数60%至140%的居民负担得起的租金。
驾驶价值
Grubb Properties是如何在这些目标地区实现这样的价格的?在这些地区，几乎没有其他多户住宅产品正在以类似的价格开发?
该公司通过创新的场地收购、共享停车、税收优惠、赠款等方法来推动价值。例如，Grubb Properties专注于六种高效的平面图类型，并在其所有社区中复制。这在行业中是独一无二的，该标准通常超过25种类型的单元。这种差异化产品不会在居民不重视的单位或社区不必要的组件上浪费资源，从而推动更好的居民体验，并有可能提高投资者回报。
Grubb Properties还将可持续性和ESG视为一种投资工具，可以降低居民的公用事业经常性成本——以及其最新的Link Apartmentssm社区获得了国家绿色建筑标准(NGBS)银奖。
Grubb Properties战略的一个证明是，其多户社区在疫情期间保持了高入住率，2020年每月的租金收缴率超过98%，明显高于全国平均水平。这在一定程度上是因为Grubb Properties致力于了解其终端用户的困难原因，并提供超出质量和体验预期的解决方案。
以客户为中心，通过真正差异化的产品解决主要市场缺口，提供更好的居民体验和投资者期望的回报。
独特的结构
Grubb Properties完全围绕满足基本住房缺口深度和严重性的需求来组织其垂直整合公司。它的开发计划只专注于把林克公寓sm社区到理想的城市填充市场，这类住房是迫切需要的。尽管Grubb Properties在增值住宅方面拥有经验和成功，但它正在出售其投资组合中日益减少的部分，以专注于基本住宅的开发和管理，以提高投资回报。
Grubb Properties目前的投资策略源于多户家庭和办公室投资的丰富经验。这体现在创新选址等有助于降低成本的方法上。例如，在许多市场，Grubb Properties收购的写字楼都位于城市的填充物地段，并拥有数英亩的地面停车场。然后，它开发了一个连接公寓sm这片土地上的社区，有一个停车场，由办公室租户和新居民共享。这种策略降低了建筑成本，并提供了稳定的非租户收入来源，使Grubb Properties将节省下来的资金转移给居民。
降低成本
Grubb Properties的目标设施战略还旨在通过创新降低成本，如其自行车中心，减少每个物业的停车需求。Grubb Properties是北美第一家与哥本哈根合作的私人开发商，哥本哈根是设计替代交通方式的世界领导者。这不仅有利于可持续发展，也吸引了居民，还改善了当地社区。
从本质上讲，Grubb Properties了解需要和想要基本住房的居民，以及想要留在其物业并建设真正社区的居民。Grubb Properties的“长期居民计划”(Long-Term Resident Program)为在其任何物业居住至少五年的居民设定了租金上限，目前超过8%的居民是该计划的一部分。
Grubb Properties还创建了一个链接创新实验室，以开发和测试更有创意的方法和效率，使其能够在最需要的地区提供更基本的住房。
人们对基本住房的需求不断增长，Grubb Properties在建筑解决方案方面的经验和深厚的专业知识使其在应对当今最严峻挑战之一方面的能力无可比拟。
欲了解更多有关此投资机会的信息，请联系Grubb Properties。
1https://www.vitalsigns.mtc.ca.gov/home-price
2http://www.freddiemac.com/perspectives/sam_khater/20210415_single_family_shortage.page
3.https://www.cnn.com/2020/09/04/us/children-living-with-parents-pandemic-pew/index.html
4https://www.jchs.harvard.edu/blog/increasing-land-prices-make-housing-less-affordable