布鲁克菲尔德(Brookfield)是如何避免撞到砖墙的——靠的是敌友们的一点帮助

在证明反向投资者是错误的前景中，有一种反常的快感。

例如，当加拿大另类资产管理巨头布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)一反传统智慧，大举押注于购物中心和写字楼时——当时电子商务和新冠肺炎疫情正对商业房地产造成严重破坏——怀疑者们都幸灾乐祸。

唱反调的人预计，Brookfield连续20年保持20%年复合回报率的纪录将戛然而止。在BAM关闭其公开上市的房地产子公司，并从投资者手中大幅折价回购股票后，这种呼声变得更加响亮。

但看看BAM过去一年半的盈利报告就会发现，它并没有放缓。Brookfield继续为其正在进行的实体项目筹集创纪录的资金。

BAM的高管们可以表扬自己的一些灵活的管理和财务措施，这些措施使公司保持了上升的势头。其中最主要的是较低的债务负担和大量现金，以抵御未来的经济风暴。

不过，更令人惊讶的是，BAM在其最昂贵的房地产项目上还能依靠其最强大的竞争对手的帮助:购物中心巨头西蒙地产集团(Simon Property Group)和另类资产巨头黑石集团(Blackstone)。

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BAM高管吹牛他们最好的投资是那些几乎所有人都认为糟糕的投资。事实上，Brookfield的企业文化鼓励员工避开成长型公司的诱亚慱体育app怎么下载惑，而倾向于长期投资。

BAM首席执行官布鲁斯•弗拉特说:“通常情况下，你可以以低于其内在价值的价格购买资产。”他的话听起来更像沃伦•巴菲特，而不是另类资产大亨。“因此，我们试图雇佣和培训人们成为价值投资者。”

BAM不仅仅是一家房地产企业。它在可再生能源、保险、私募股权和信贷领域进行了彻底的多元化经营，也是基础设施领域领先的资产管理公司，项目遍布全球。

但房地产仍是其最大的业务，在BAM管理的7,250亿美元资产中，占比超过三分之一。在全国范围内，未来几个月房地产行业将面临强劲的阻力。不断上升的利率和对经济衰退的担忧已经在影响商业地产销售。

Brookfield也不得不应对自己造成的问题。2013年，其房地产子公司Brookfield Property Partners(简称BPY)公开上市，无疑被视为该公司最严重的失误。

BAM在其他子公司的上市上取得了更大的成功，这些子公司涵盖了基础设施、可再生能源和一系列业务。这些子公司筹集的赚取手续费的资金应该是永久的，不会有任何清算或投资者撤资的压力。

“他们的圣杯是永久资本，”莱昂伯格资本(Leonberg capital)的副总裁塞缪尔•史密斯(Samuel Smith)说。莱昂伯格资本是一家总部位于达拉斯的投资精品公司，专门从事另类资产类别。“对布鲁克菲尔德来说，这是一个非常稳定的收入来源。”

但在BPY的情况下，永远只持续了大约8年。芝加哥大学布斯商学院(University of Chicago Booth School of Business)房地产教授约瑟夫•帕格里亚里(Joseph Pagliari)表示:“它的结构公然违背了市场喜欢简单故事的格言。”BPY是一家总部位于百慕大的合伙企业，BAM拥有60%的股份，而不是C-Corp或房地产投资信托。它的资产是商场和办公楼的邪恶组合——这是疫情期间受影响最大的房地产类型。

BPY在公开上市的整个过程中都没有表现良好。在某些年份，母公司BAM的股价涨幅是BPY的6倍。

布鲁克菲尔德(Brookfield)房地产集团首席执行官布莱恩•金斯顿(Brian Kingston)指出:“公开上市的全部目的是提高股价、筹集资金和进行收购。”金斯顿曾担任现已不复存在的BPY的负责人。“但这只股票的交易价格一直低于我们认为的房地产潜在价值。”

因此，去年BAM通过一笔65亿美元的现金加股票交易将BPY私有化。据金斯顿估计，这相当于价值800多亿美元的房地产折价30%。作为奖励，布鲁克菲尔德再也不用担心季度收益或投资者对那些可能需要数年才能产生回报的项目失去耐心。

商业房地产分析公司格林街(Green Street)的房地产投资信托基金分析师迈克尔•诺特(Michael Knott)表示:“布鲁克菲尔德将办公和购物中心业务从公众视线中移开，以便在更私密的环境中应对挑战，这是明智之举。”

但首席执行官弗拉特承认，BPY的私有化导致该公司在房地产领域的敞口过大。他以Brookfield的保险业务和计划收购科技公司为例表示:“我们正在清算过剩的房地产，以返还资本和做其他事情。”

与此同时，购物中心是BPY继承下来的最大挑战。亚马逊和其他在线零售商的崛起促使Brookfield的主要替代资产竞争对手黑石(Blackstone)大举投资电子商务相关的仓库。在2016年至2018年进行的一场大规模反向押注中，BPY收购了被称为GGP的商业地产组合，主要是购物中心，市值超过150亿美元。

布鲁克菲尔德成为125家购物中心的所有者，全美共有约1100家购物中心，占地面积相当于16平方英里。这次收购使Brookfield与商场市场的领头羊西蒙地产集团(Simon Properties Group)形成了直接竞争，而此时，越来越多的购物者正呆在家里，在网上购物。这一趋势随着大流行病的出现而加速。

当主要租户受到威胁时，商场是最脆弱的。大型商店将客流量引向商场里其他较小的零售商。哥伦比亚大学商学院(Columbia University Business School)零售研究主任、西尔斯加拿大公司(Sears Canada)前董事长兼首席执行官马克•科恩(Mark Cohen)表示:“对于房东来说，一个空的固定租客是一场灾难。”

抛锚不仅会剥夺房东的收入，还会让其他零售租户离开——因为他们在租约中有退出条款——或迫使房东重新谈判他们的租赁合同。

杰西潘尼是西蒙和布鲁克菲尔德共同拥有的购物中心中最大的旗舰店。在半个世纪前的鼎盛时期，杰西潘尼拥有1600多家百货商店。如今，它拥有640家门店，其中100家位于布鲁克菲尔德商场，69家位于西蒙商场。

因此，当杰西潘尼在2020年宣布破产时，西蒙和布鲁克菲尔德急于以17.5亿美元的价格收购它，其中包括债务——各自持有42%的股份。科恩表示，对于购物中心领域最大的两家竞争对手来说，共享其最大的主力租户的所有权是“前所未有的，而且是出于权宜之计”。

根据西蒙和布鲁克菲尔德达成的救助计划，杰西潘尼商店将重新进货更有吸引力的品牌，如布鲁克斯兄弟、Aéropostale和Forever 21，由第三个合作伙伴——正宗品牌集团供应，该集团拥有剩下的16%的份额。尽管电子商务不会消失，但合作伙伴押注大多数购物将继续在实体店进行。

布鲁克菲尔德并不仅仅指望JCPenney的复兴。它的目标是将所谓的a级购物中心——那些位于高密度、高档社区的购物中心——改造成购物中心、娱乐目的地和多户住宅建筑的综合体。

前50家a级商场约占Brookfield零售投资组合价值的85%。Kingston说:“这是我们花费大部分时间的地方。”

他以位于富裕的亚特兰大市西北部的坎伯兰购物中心(Cumberland Mall)为例，作为a - Mall成功转变为多功能购物中心的例子。它位于两条主要高速公路的交汇处，正对着亚特兰大勇士队体育场。当商场的杰西潘尼(JCPenney)商店关门后，布鲁克菲尔德用一家新的好市多(Costco)取代了它。去年，这家主要租户的销售额达到2.25亿美元，成为全美最赚钱的大型零售商之一。

坎伯兰购物中心(Cumberland Mall)的西尔斯(Sears)门店也关门了，那里被重新开发为保龄球和娱乐设施Round 1。Brookfield在剩余的商场空间里开始了一个多户住宅项目。

尽管Brookfield的大部分零售活动都是a级购物中心，但该公司也有几十家B级和C级购物中心。这些商场一开始并不是这样的。通常情况下，它们的主力租户会被竞争对手拥有的附近较新的购物中心抢走。随之而来的是客流量的减少和销售额的暴跌。

布鲁克菲尔德将几家摇摇欲坠的购物中心强制取消抵押品赎回权，该公司正试图为至少部分零售空间寻找其他用途。这些B级和C级商场大多位于低密度社区，不适合兴建多户型高层建筑。布鲁克菲尔德正在探索将其中一些购物中心改造成医疗中心的可能性，利用这些购物中心靠近附近的高速公路和充足的停车位。

但其中一个这样的项目——在宾夕法尼亚州本塞勒姆布鲁克菲尔德(brookfield)拥有的购物中心用医疗设施取代西尔斯(Sears)门店——因为盈利能力存疑而被放弃了。

作为恢复B和C购物中心盈利能力的另一种可能的方式，布鲁克菲尔德正在寻求将电子商务与实体店整合在一起。事实证明，同样的策略在沃尔玛和塔吉特百货(Target)也取得了成功。

购物者在网上购物，并将商店作为提货中心，或者在最后一刻取消订单，如果他们在看完商品后改变了主意。对Brookfield来说，这种混合方式减少了物流成本，因为不需要将购买的物品送到个人家庭，或者在被拒绝时去取货。

布鲁克菲尔德还希望电子商务的浪潮已经见顶。据全球商业房地产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)透露，今年第一季度(1 ~ 3月)，网上购物占全部零售总额的14.3%。这比2020年第二季度的16.4%有所下降，当时对新冠肺炎的焦虑情绪最高。

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在大流行在美国，布鲁克菲尔德的写字楼比购物中心的基础更坚实。

尽管越来越多的企业员工在家办公，但这家另类资产管理公司还是采用了其标志性的逆向投资策略，推进了对昂贵高档写字楼的投资。

Brookfield最近在曼哈顿最西边的房地产项目成本最高，为了确保成功，它邀请主要竞争对手黑石(Blackstone)作为虚拟合资伙伴，投资该项目的初始办公楼。

两位另类领头羊之间的竞争非常激烈。就在三年前，两家公司在管理的总资产方面还不分上下。最近，黑石集团一路领先，到2022年底，其资产管理规模可能达到1万亿美元——比BAM早了好几年。

但双方都看到了合作以确保Brookfield大型曼哈顿西部项目成功的优势。

它在哈德逊广场(Hudson Yards)旁边占地8英亩(约合16公顷)，最终将包括6座塔楼，包括750万平方英尺的办公室、850套豪华公寓，以及30万平方英尺的零售和酒店空间。卡塔尔的主权财富基金卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)在这个耗资45亿美元的项目中持有44%的股份，该项目计划于2023年完工。

金斯顿指出:“每当我们有投资者来的时候，我们都会带他们去看。”

2019年，第一个竣工的物业是曼哈顿西一号。这座67层的办公大楼在2021年底前全部租出去，有国家冰球联盟(National Hockey League)和安永(Ernst & Young)等知名租户。就在那时，Brookfield决定减少资本投入，并举行了一次拍卖，获得了这栋大楼49%的股份。

今年3月，黑石集团(Blackstone)以14亿美元中标，获得了这部分股权，对该建筑的估值为28.5亿美元，比其开发成本高出近10亿美元。

这不是黑石集团通常的房地产交易，该公司的大部分房地产投资都在电子商务履行中心、租赁住房、酒店和生命科学办公空间。黑石集团美洲房地产业务主管纳迪姆·梅格吉解释说:“当你观察我们全球房地产业务的整体规模时，美国传统写字楼只占投资组合中的很小一部分。”

“但曼哈顿西一号是未来典型的写字楼，”他补充道，理由是它为租户提供了高档设施、节能，而且靠近公共交通。“我们也喜欢它是完全出租的，可以产生可预测的、稳步增长的收入。”

在这个后疫情时代，全职员工必须被吸引回办公室，曼哈顿西一号提供露台、可以看到哈德逊河景色的咖啡休息室，以及最新流行的健身房设施。就在建筑外面，有郁郁葱葱的绿地，著名的餐厅，和奢侈品商店。宾夕法尼亚站——曼哈顿的火车终点站，为长岛和新泽西的通勤者提供服务——离这里只有两个街区。

根据全球商业地产服务公司高力国际(Colliers)的数据，由于这些吸引力，再加上更高的能源效率，曼哈顿最西端社区的企业租户支付的租金比传统的中城地区平均高出40%以上。

那么，既然曼哈顿中城的租金和入住率都在下降，Brookfield为什么还要买下这些老旧的写字楼呢?BAM坚持认为，传统观念对中城吸引力下降的看法是错误的。“正在衰落的是那些不符合今天标准的上世纪50年代的建筑，”金斯顿说。

布鲁克菲尔德在第五大道666号的投资证明了这一点。这栋建于1957年、目前归贾里德·库什纳(Jared Kushner)家族所有的41层大楼在财务上陷入困境，很难吸引到租户。2018年，BAM以13亿美元的价格买下了这栋大楼99年的租约，所有权归库什纳家族所有。

这笔交易带有政治争议的色彩。一些媒体报道暗示，布鲁克菲尔德预先支付似乎过高的总租金，是为了讨好特朗普政府。毕竟，黑石集团董事长兼首席执行官苏世民(Stephen Schwarzman)是总统的老朋友，他已经成为商界的首席海外特使。

但这座建筑的成功改造平息了批评。当耗资4亿美元的翻修工程在今年年底完成时，这栋大楼将有一个新的玻璃幕墙façade，窗户面积将扩大三倍，几层楼都有露台，还有一个新的地址——第五大道660号——暗示着与过去的彻底决裂。对于韦斯特切斯特县和康涅狄格州的通勤者来说，从中央车站步行到这里仍然很容易。

今年5月，Brookfield与第一个租户——澳大利亚大型金融服务公司麦格理集团(Macquarie Group)签订了租约。BAM预计，到明年，其他大公司将完全占领这栋大楼。

2020年，布鲁克菲尔德与华曼利益集团(Waterman Interests)合作，以2.5亿美元的价格获得了位于公园大道390号的中城另一栋建筑杠杆屋(Lever House)的租约。这座标志性的21层建筑于1952年竣工，它更被认为是一处标志性建筑，而不是一个收入来源。一些租户抱怨说，尽管这栋建筑的建筑地位和良好的街景，但它未能满足21世纪企业的需求。

布鲁克菲尔德正在投资1亿美元进行重建，计划于2023年完工。主要特点是租户专属的“杠杆俱乐部”，设有三楼休息室，用于用餐、社交和娱乐，延伸到俯瞰公园大道的景观户外露台。

金斯顿说:“这是一座珠宝盒般的建筑，非常适合做家族办公室。”

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去年，BAM创造了124亿美元的净利润该公司从2020年的7亿美元亏损中反弹。其中包括2021年来自其房地产业务的12亿美元资金，高于前一年的8.8亿美元。(Brookfield在报告房地产收益时使用的是FFO，而不是其他资产管理公司通常采用的可分配收益指标。)

2021年，Brookfield在房地产领域筹集了120亿美元的新资金。今年上半年，该公司已经达到了这一数字，并希望在2022年底实现创纪录的170亿美元房地产融资。

BAM还利用长期的低利率，用期限较长的固定利率债务为负债再融资。通胀不是什么大问题，因为中国的房地产和基础设施资产在合同中都有通胀调整。

弗拉特认为，无论是利率的快速上升，还是经济衰退的确定性增加，都没有改变BAM的商业模式。

他表示:“美联储(fed)或欧洲央行(ecb)目前正在讨论的任何利率都不会困扰我们。”“我们一直预计在某个时候会出现经济衰退，在承保时也考虑到了这一点。”

如果利率在较长一段时间内升至7%或8%，这种乐观的评估可能就站不住脚了。越来越多的BAM租户和投资者可能没有这家资产管理公司所需的资金。而经济衰退的可能性将抑制整个经济领域的投资。

但弗拉特经历过更艰难的时期。他最著名的反向押注发生在9/11恐怖袭击之后。尽管很少有投资者相信曼哈顿下城社区能够迅速恢复，但Brookfield还是把大部分被破坏的地区改造成了一个豪华的购物和商业综合体，包括它自己的纽约总部。

尽管Brookfield在曼哈顿西区项目中占用了一些办公空间，但没有计划将大部分员工搬到那里。首先，从房客身上赚的钱太多了。

弗拉特说:“这些建筑的租赁市场非常强劲。”